Tom 昨天，一位委托我为他办理希腊购房移民的客户，问我说：
2023年，希腊房价还会继续上涨吗？
我很明确地回复他说：会的。
今天，我来写一篇小文章，介绍一下我为什么认为希腊2023年的房价还会继续上涨：
1、首先需要说明的，希腊房地产的主要买家，不是包括外国人，而是希腊本地人——特别是30万欧元以内的“非奢侈性居住房”。换句话说，决定希腊房地产市场的主要力量，还是希腊本地人、还是希腊经济的基本面。
2022年，希腊人至少购买了7.5万套住宅，外国人最多购买了1万套住宅。按照数量计算，希腊住宅的主要买家是希腊人，不是外国人。
【数据和结论】希腊住宅的主要买家，是希腊人还是外国人？
2、2022年，希腊全国范围的房价上涨幅度，在8%左右。和2021年第四季度相比，雅典各个区域的涨幅并不相同：
1）雅典市中心，8.40%；
2）雅典北部地区，8.80%；
3）雅典南部地区，13.80%；
4）雅典西部地区，8.00%；
5）雅典东部地区，9.30%；
6）比雷埃夫斯市区，10.90%；
7）比雷埃夫斯郊区，9.20%；
8）阿提卡其他地区，6.40%。
3、2022年，希腊旅游业实现了强劲复苏，在旅游业的直接带动下，希腊经济在2021年的基础上实现了快速发展——希腊2022年GDP增速，将会达到甚至超过6%，希腊是2022年经济表现最好的欧盟成员国之一。与此同时，由于新冠疫情和俄乌战争的影响，希腊2022全年的通货膨胀率，至少在9%以上。2022年，希腊房价的涨幅与希腊通货膨胀的涨幅，基本持平。我认为这不是巧合，而是“强烈相关”——在希腊经济基本面持续向好的背景下，通货膨胀引发了房价上涨。
对于既有购房意愿又有购房能力的希腊人而言，他们不会把辛辛苦苦攒下的欧元现金放在兜里，而是会拿出来去买房子——能够有效对抗通货膨胀的方式不少，但对于普通希腊人而言，购买房子是其中最可行的一个方式。
面对两位数的通货膨胀率，希腊人会持币观望还是会加速买房？
4、2023年，希腊房价是否会上涨以及涨幅如何，我认为和2022年一样，取决于希腊经济的基本面和希腊的通货膨胀率。结合我对希腊经济2023年的展望，我倾向于认为：希腊2023年的房价涨幅会弱于2022年——希腊全国房价涨幅至少在5%以上，其中雅典地区的涨价涨幅至少在7%以上。
我认为希腊旅游业在2023年可以实现2022年的成果，这意味着希腊经济在2023年至少不会萎缩——实现1-2%的增长是可以预期的。至于希腊2023年的通货膨胀，我们可以以欧盟委员会的预测（6%）作为基准。
2023年，希腊经济发展前景如何？
霍庆川
2023年1月4日于希腊埃维亚岛
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