Tom 大家好，我是地产高富帅。
近期地产圈高管变动一直很大，
国央企在人才市场上一路厮杀到底
。身边还是有一群地产人至今都没啥好的机会分享。
各种媒体这几天的各种形式利好宣传，也给了广大地产人一点信心。
各大国有银行正在向几大示范房企撒钱，救市逻辑非常明显
。
早在去年11月11日晚间，新城控股发布异动公告，公司股票连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，达成3天2板。
公告中提到，为积极改善融资情况，优化债务结构，
公司拟向中国银行间市场交易商协会发申请新增150亿元债务融资工具的注册额度，新城控股欲摘A股“第二支箭”首单。
作为15强之内唯独的几家还没有暴雷的纯民营
，目前还能得到这种级别的融资支持，实属非常不易。
多家房企人士表示，针对交易商协会的“第二支箭”政策，
公司积极参与，推进相关工作申请工作。民营房企成第一批受益对象.
今天借此机会，系统化的谈谈新城控股这家企业，一个
万达的追随者，也是碧桂园信徒
的苏系民营房企。
终极组织调整，城市公司平台取消
新城控股多次调整构架，地产高富帅都是独家报道。
其实不管是商开住开大合并还是合并小城市公司
，都是顺应了地产下行时代的管理动作而已。
就在全年底，
新城控股内部有个动作，这应该是近期很多房企都在进行的
。新城控股内部官宣，直接取消了城市公司职能平台，所有区域的职能平台只有大区本部才有。
换句更为简单的话就是，新城未来没有城市总这个层级了，
三级管控直接变成了二级管控体系，城市总直接变成了多项目总
。
之前的项目总很有可能变成项目副总兼任项目PM角色，
这波操作很显然是减少了很多沟通层级，一定程度的降低了成本
，但是也对多项目总角色提出了更高的要求。
如今三四线城市火爆场面一去不复返，新城控股布局三四线城市偏多，
去掉一些职能也显然是很有必要，后期很有可能就停止拿地了
。
新城控股未来的思考
应该是如何优化资产，提升产品力，加速去化
，在一二线做出好的产品去占领行业应该有的位置。
规模减速 转舵求稳
自从2019年“临危受命”以来，新城控股二代接班人王晓松的一举一动备受外界关注。
公开资料显示，王晓松出生于1987年12月，2009年7月毕业于南京大学环境科学专业，是新城控股创始人王振华之子。
大学毕业后，王晓松就加入新城系公司，
担任江苏新城常州公司工程部土建工程师。经过6年历练，2015年3月开始，王晓松被委任
新城控股
总裁
。
王晓松被推到前台。上任之后，王晓松烧出的“第一把火”
就是高薪聘请原万达集团老臣曲德君执掌新城系公司新城发展
（01030.HK）。
80后的少主，
这个时候的工作就是稳定人心
，也包括股东+合作伙伴。
除了笼络人才，
王晓松做的第二件事就是甩卖资产，降低负债
。2019年7月22日凌晨，新城控股公告称，为了积极应对市场变化，公司正与合作伙伴就公司近期公开市场获取项目的合作方式进行洽谈、协商，筹划出售部分项目公司股权。
截至当日，公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目）
。
这波操作在当时
可谓是“不寒而栗”，目前来看可谓是“点睛之笔
”。正是出售了一些资产，让新城控股稳住了底盘，扛住了这一轮的调控。
2019年，全国土地市场正处于一片火热的时期，而决定减轻资产回笼现金的王晓松，下一招棋就是减少了拿地速度。
或许是迫于无奈、或许是未雨绸缪，
王晓松牺牲规模“转舵求稳”的做法似乎与当时火热的房地产行业发展格格不入。
今年前10个月，新城控股全口径销售金额只有1032.3亿元，仍然排在排行榜第16位，
这与2021年的巅峰时刻差距还是非常明显的
。
如今的新城掌舵人，
也从来没有再喊出前十的口号
，坚持轻资产转型依然是新城控股未来需要走的路。
与往年相比，借款减少、还债变多。截至今年前三季度，新城控股母公司期末现金及现金等价物余额只有5.65亿元，与去年同期的20.5亿元相比大幅减少了72.44%。
由此看来，此次新城控股150亿元储架式发行成功获得受理，
也在某种程度上缓解了公司发展的燃眉之急
。
还能迎来春天？
在外界看来，
财务指标疲软，是摆在新城控股面前的最大难题
。毕竟，在降负债的同时，有息负债和短债都在增加。
于是，新城控股再次自救了，比如7月拟卖掉吾悦广场里的星轶影城、
10月提前偿还20多亿的公司债券等。
在年终房企偿债小高峰到来之际，新城控股总算保住了资金链的安全。海通证券报告显示，
至2022三季度，新城控股资产负债率为81.36%，较2021年同期下降2.73个百分点
；经营活动现金流净额，回正至166.5亿元。
很显然这几年的实操层面，新城的王总都在步步为营，没有少走一步弯路。尽管如此，新城未来面临的问题依然不少。
在公司经营上，缺乏创新的王晓松，
很难走出父亲的影响。新城控股的战略仍然沿用了住宅+商业的双轮驱动
。
并且，住宅增长见顶使得业绩持续下滑中，
王晓松寄予厚望的商业地产，也是一把双刃剑，空有规模的吾悦广场并不能持续贡献很大的现金流。
吾悦广场的布局，38.9%位于三线及地级市
，22.1%位于三线以下城市。而从规模来看，截至2022年6月末，吾悦广场完成了135个大中城市、189个综合体项目的布局。
销售物业方面，三四线城市几乎没有任何增量可言。
三四线城市的商业经营环境其实也非常饱和，区县商业地产的空白几乎已经被填满
。
其实新城控股目前面临的最大问题是人才问题，新城目前不管是集团还是区域，集中度都在老新城人身上，
有过强一二线强产品打造经验的经理人非常少
。
其实，无论是轻资产还是重资产，其经营成功都离不开人才管理。多名业内人士反映，新城控股商业不足之处，还在于人才匮乏。
除去一批
老新城人+老万达人
，新城控股几乎没有其他任何标杆企业的高管担任要职，
换句话说新城内部并没有可持续发展的人才梯队。
新城控股曾经也试图引进一些注重产品运营房企的经理人，但是几乎都是失败了，
归根结底新城的管理逻辑还是依托高周转红利在发展
。
新城控股这些年
并没有在产品端口，运营端口这种高水平管理思维上下功夫学习
，并不是客户驱动，导致目前整体公司竞争力不强。
新城控股手握光鲜的规模+双轮驱动的战略，
但是人才含金量在整体地产江湖却没有相应的地位体现
，这也是新城控股如今比较尴尬的局面。
那一批在房地产造富洪流里，最先吃到时代红利的人群，接棒他们的地产二代，要想在行业大浪淘沙的历史进程中，
守好父辈打下的江山，并不容易
。
就在前段时间不久，
新城控股总裁曲德君突然失联
，王晓松不得不再次出任总裁，新城控股到底能走多久，
似乎谁也下不了一个结论
。
