winter 上海楼市调控步入关键期
上海楼市调控步入关键期 更新时间：2010-10-1 7:16:00 不用出新的政策。‘国十条’到现在只落实了10%到20%，还有百分之八九十没有落实。里面内容多的是，只要把‘国十条’真正落实，就足够了。
“涨”字再度降临上海楼市。商品住宅成交量已连续上涨七周，成交均价也再度突破2万元的上海楼市，似乎正步入楼市调控关键期。一面是“金九银十”带来的量价上涨的压力，另一面是中央政府调控楼市的坚定决心，上海市政府在9月出台新政以来最为密集的一批政策之后，很可能继续出台调控措施。
购房者“希望破灭”
上海人周泉的购房的心路历程可谓曲折。今年初，他便四处探听房源，他得赶快买房了，女儿婚事在即，他得把现住的房子腾给女儿，为自己和老伴再找一个窝。然而，当时流传着很多说法，说是政府要调控楼市了，房价看跌。果然，4月“国十条”如期而至，楼市趋于冷寂。周泉好生喜欢，看来真的要跌了，再等等吧。一等就是小半年，出人意料的是，房价却并未真的下滑。“金九银十”来了，楼市居然又乍寒还暖，升温不已，排队、抢号一系列楼市的“盛况”再度出现。
9月底，周泉在嘉定安亭果断出手，购下1.5万元/平方米、共200平方米的一套公寓。为这套房，他贴上了全部积蓄，还背上了不菲的房贷。“像我这样的人很多，早些时候寄希望于调控，但到了现在，基本上希望都破灭了，只能咬咬牙入市。”
“涨”字再度降临上海楼市。佑威房地产研究中心及楼市专评网联合提供的数据显示，上海商品住宅成交量稳步上涨的趋势已持续了七周。9月20-26日商品住宅成交面积是31.8万平方米，环比前周上涨14%，商品住宅成交均价为21271元/平方米，环比前周上涨8%，在此前一周短暂下挫后，再度回升至2万元以上。
数据显示，最近四周，上海商品住宅成交均价分别为22366元、20011元、19610元、21271元/平方米。与调控前的最高点，今年4月的成交均价22939元/平方米相比，已相去不远。
易居中国9月21日发布的监测数据显示，上海200多个在售的楼盘中，有145个楼盘，约2/3，新政后的成交均价超过了新政前的均价。
不过，中国房地产信息集团研究总监薛建雄并不太认可这个数据。“可能他们对比的情况有些问题，没有这么厉害。”在他看来，价格回到新政前的楼盘不是很多。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示：“2/3在售楼盘价格超新政前，统计口径是什么样的，不太清楚。只能说很多楼盘报价比新政前没有下跌，这是比较普遍的现象，尤其是一些价格特别高的豪宅。”
系列政策“微观调控”楼市
面对楼市的“发烧”态势，9月以来，上海市政府在楼市调控方面动作频频，出台了4月“国十条”以来最为密集的一批政策。
9月2日，上海市房管局出台“沪五条”，重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”。该项通知中还明确了调价的期限，房地产开发商将严格按照申报价格对外销售，“如果销售价格上浮的，应当重新申报备案”。
接着，据不少高端项目开发商反映，有关部门正严控单价3万元以上的项目上市。对此传言，上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在新闻发布会上称，对高价位楼盘，各区房管局应将其销售方案提交市房管局进行重点复核。市房管局并要求开发商在向区县房管部门提交销售方案时需采取“一房一价”，禁止“坐地起价”，即每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格，而不是现在所普遍采取的随行就市。
9月18日，“中国上海”门户网站公布市财政局相关通知，明确收紧首次购买普通住房契税优惠政策。通知规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
9月20日，市工商行政管理局又发布通知，将集中开展为期一个月的房地产中介市场专项整治，查处房产中介与房地产开发公司串通，联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖等行为。
上海政策的密集出台，被视为一种对楼市的“微观调控”。“这些政策其实不是根本、要害的，只是一些皮毛的东西。”华燕集团地产分析师张宏伟告诉时代周报记者，“这可能是一直没有出台的上海楼市调控细则在一点点释放，像温水煮青蛙一样，想试探市场反应怎么样，如果还没效果，那可能会推出厉害措施。”
“这些政策力度不够是肯定的，它只是为了稳定市场。目前楼市回暖力量过强，政府加大打压力度，是为了抑制市场，避免过度反弹。”薛建雄认为。
事实上，此前一周，上海市商品住宅成交均价在连续四周高于2万元/平方米之后，首次低于2万元。一个耐人寻味的例证是，被视为市场“重磅炸弹”的闵行星河湾，原定于9月25日开盘，但并未如期而至，而是“不再确定开盘时间”。陆骑麟认为，外环外的星河湾项目对外报价达到4.5万-5万元/平方米，如果出现热销，全市商品住宅成交均价或因此被推上3万元/平方米的水平。
“另类调控”难见效果
陆骑麟把此次上海市的调控措施称为“另类调控”，“这些‘另类调控’是为了避免短期内中央再出新的调控政策吧，为规避‘二次调控’。我看不出这些调控措施会有什么效果。”
政策的执行力度一直不尽如人意。“比如每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米，事实上，低于3万平方米销售的满地都是。又如没有拿到预售证的楼盘不能打广告，星河湾没拿到预售证，广告却做得铺天盖地。”陆骑麟告诉时代周报记者。
“这一轮的调控措施，好多是重申以往的规定。有一些是应有的行业规范，像中介不能违规经营，本就是中介应有的自律行为，是行业规范。”陆骑麟说，“有些中介的违规行为，像与开发商联手内部认购、加价倒卖，其实源头在开发商。不过，如果中介与开发商签订联合代理协议，给购房者同等待遇，应该就没问题了。”
“一房一价”，禁止坐地起价的规定，确是此次新规。“不过，从北京的情况来看，执行并不太好。而且开发商也是有机可乘的，他们会选择较高的挂牌价，真正卖的时候，再在浮动空间里下浮。价格挂高的话，可能就会剔除一部分的购房者。”陆骑麟说。
很可能继续出台调控措施
挟“金九银十”而来的楼市量价上涨压力，在中央层面催生了颇有些紧张的调控风声。
日前，受命于国务院，住房和城乡建设部、中国银监会近日已对发轫于8月的楼市回暖进行调研。两部门较为一致的口径是，强化落实现有调控政策，在市场出现变化时，通过信贷政策进行技术调整与控制。
房产税作为一种“政策利器”，在喧嚣一时之后，又再度被提起。有消息称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。
9月26日夜间，国土部、住房和城乡建设部联合发出通知，通知明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，在结案和问题查处整改到位前将暂停竞买资格。
一方面是楼市转热带来房价再度暴涨的危险，另一方面，是中央政府调控楼市的坚定决心，作为全国风向标的上海楼市，似乎已走到了一个关键期。据了解，如果楼市持续回暖，出现房价大抬头情形，上海将很有可能继续出台调控措施。
9月16日，上海市房管局副局长庞元表示，“上海不希望地价和房价过高，也不希望二者涨幅过大。”他表示，上海本市房管部门正着力改革房地产供应紧张的各种制度，加大保障性住房的建设力度，增加普通商品住房的供应，根据情况变化及时采取更有力的政策措施，稳定市场预期，保证调控取得实效。
“本轮调控是在经济过热、楼市上涨动力过足的情况下进行的，所以政府一直担心房价反弹，自4月以来的每个月里都有各种不同的补充措施出台，以巩固调控成果。‘金九银十’确实是一个关键时期，如果增加的调控措施没能避免房价再度暴涨，就需要房产税之类的非常手段打压楼市。”薛建雄认为。
“我认为上海本地很难出台更严厉的政策，关键是看中央会不会出，中央出的话，上海也会去落实。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则告诉时代周报记者。
不用出新的政策。‘国十条’到现在只落实了10%到20%，还有百分之八九十没有落实。里面内容多的是，只要把‘国十条’真正落实，就足够了。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说。
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