Eric 保障房撩动炒作欲望 潜伏哪些股
保障房撩动炒作欲望 潜伏哪些股 更新时间：2011-3-29 10:27:53 一方面，购房者期望随着保障房供应量的增加，能使商品房价格降低；另一方面，股市投资者也希望在近期这波被冠名估值修复的行情中，能在地产股身上赚上一把。3月31日是各地方政府公布房价调控目标的最后期限，从已经公布房价调控目标的城市来看，控制的只是上涨幅度而非在现有价格基础上的下降。股市投资者也许会比购房者幸运，因为分析人士认为，参与保障房建设的房地产上市公司，可能会迎来一波炒作行情。 影响：利于房地产健康发展政府计划在今后五年内新建保障性住房3600万套，这对于我国房地产业意味着什么？上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，截至2009年，我国新建和筹措的廉租房共计约280万套，新建经济适用房共计约600万套；2010年，全国保障性安居工程新开工590万套，加上十二五期间的3600万套，到2015年末时，全国保障性住房，共计5000万套左右。若按全国城镇常住家庭总数2.3亿户计算，有20%以上的城镇常住家庭能够享受到保障房，五年后基本形成住房供应的双轨制。 杨红旭说，保障房对市场的影响将表现在以下两个方面：一方面，由于保障房的规模较大，2009年和2010年开工建设的廉租房保障房已有部分供应市场，2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.46，比1月份上涨了0.46%，增幅下降0.34个百分点；新建商品住宅价格定基综合指数为103.77，比2010年全年上涨了3.77%。随着今年底或者明年初部分保障房供应市场，将进一步分流中低端住房消费，对商品房市场形成一定的冲击。 另一方面，保障房建设全面启动后，大量的土地将用于保障房建设，势必会对高端住房用地形成挤压之势，由于土地市场供求关系的趋紧，将使高端商品房用地成本增加，在有条件转嫁成本的情况下，高端商品房价格会水涨船高。同时，由于保障房定位于经济适用房，满足的是人们的最低居住要求，因此，与高端住房市场不会产生冲突，高端住房价格仍会居高不下。 国都证券地产行业分析师邹文军则认为，保障房建设不会降低商品房价格，因为它只是满足符合享受保障房条件的消费者的住房需求，并不能满足所有消费者的住房需求。 同时还应该看到，由于大量的土地需要满足保障房建设需求，而在土地资源极其有限的情况下，商品房的用地价格会被推高，因此，商品房价格仍然难以下降，而且还有可能因为地价的上升而使商品房价格上涨。邹文军说。 国信证券地产行业分析师区瑞明表示，我国住房分类供给体系由两部分组成，一是商品性住房，在这个领域，市场要发挥对资源的调节作用，要满足不同层次的住房需求；二是保障性住房，这一领域要由计划机制来调节，解决中低收入家庭住有所居问题。 从表面上看，保障性住房的增加，分流了一部分购房人群，其实不然，这些人员本来就应该由保障体系来解决。从长远来看必将有利于房地产市场整体的健康发展。区瑞明表示。 机会：开发商可获稳定收益据了解，开发商参与保障房项目主要有两种形式，一种是商品房中配建保障房，另一种方式是由政府出钱，开发商代建。目前代建成为主要参与形式，企业获得政府给予的一定利润回报。根据规定，保障房的成本利润率是3%，限价房成本利润率是在8%-10%之间，与目前20%-30%的商品住宅毛利率相比，保障房利润率相对较低。 能够参与保障房建设的地产类上市公司可能不会很多，主要是那些地方国资控股的地产类上市公司，如各地城投集团旗下的上市公司。邹文军说，如天房发展、上海建工和渝开发等。 成都美年盛投资管理有限公司总经理曾超说，对参与保障房建设的上市公司应该辩证地看待：用地有保障且成本低。有消息称，北京市于3月26日开始执行新的规定，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。而此前按2%征收。按照目前北京楼市的现状，部分高价项目升值可能最高出现每平米数千元的土地增值税，这将增加在售项目的销售成本。而保障房不存在这一问题。 对保障房的贷款也有绿色通道，属于计划范畴的保障房，并不排斥引进市场化机制。如在政府回购的保障房项目，政府可通过市场化手段，在不同节点及时向开发企业支付资金；同时，建立起一套覆盖面更广、具有一定稳定性的信贷优惠政策，使一定时间内的优惠利率不受商业银行利率上调的影响。 销售有保障，政府对保障房建设的款项一般在3年内支付完毕，因是政府项目，开发商回款有保证，相对于商品房项目，保障房项目的回款周期并不会因过长而构成财务压力，相反保障房能够成为地产企业稳定的收入来源。开发商看重的还是经济适用房或者是保障房代建，都属于可以快速周转产品。曾超表示，在开发商眼中，只要政府不拖欠工款，这就是一笔非常稳健的投资。 在房地产调控的背景下，做保障房对于很多开发商来说也是一个选择，对参与保障房建设的上市公司仍然是利好因素；不参与保障房等于失去一半的机会。曾超说。 策略：看准个股提前潜伏自去年4月以来，投资者纷纷对地产股敬而远之，不少地产股的市盈率已经跌到20倍以下，那么，保障房项目的推进是否能给相关的房地产企业带来新的机会？ 邹文军认为，一般是大型国企才有机会参与保障房建设。在选择个股时不妨考察以下因素： 看建设什么类型的保障房。如果开发商为政府代建的是经济适用房或者双限房，资金回笼根本不成问题，这两类房产只要销售完毕，政府即可回笼资金，也就不存在拖欠工款的客观因素。 看施工承包形式。现行的保障房开发模式主要有5种，除了施工总承包外，还包括提供服务、投资开发、限价开发、城市综合开发五种模式。几乎都是政府出资，开发商提供服务与技术；或者开发商成立项目公司，投入资本金外加银行贷款开发，政府则有回购保证，这些开发模式的回报在3%-10%之间。 看资金什么时候回来。开发商参与建设保障房，最重要是政府收购的时候能兑现资金。他表示，有些民营企业建设保障房，在交房给政府后，建房资金要很多年才能要回来，这会影响公司业绩的兑现。 税费减免也是一个值得关注的方面。有业内人士说，公租房的年收益率可以保证在5%到12%之间，最高甚至可以达到20%，其领域于包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税和房产税等的减免。 曾超说，他们对参与保障房建设的上市公司持谨慎乐观的态度，如果这家公司的估值低，而且其他方面也不错，我们会重点关注并提前潜伏。相对看好福星股份、云南城投、天房发展、栖霞建设、城投控股等个股。 邹文军则表示，从短期看，很难说哪些地产股就有明显的机会，不能仅仅以是否参与了保障房建设作为选择股票的标准。从中长期看，由于目前的地产股估值已经处于历史的底部了，有向价值回归的要求，从而引发机会，可逢低吸纳，但仓位也不宜过重。
