Tom 华侨城转型豪宅用力过猛――负债率2年升10百分点
华侨城转型豪宅用力过猛――负债率2年升10百分点 MBAChina 在由普通住宅转向豪宅开发后，华侨城尝到了因限购带来的苦果：
在深圳，去年9月开盘的华侨城香山里二期至今仍有70%左右的库存，现在每月成交量为个位数；在上海，2010年9月开盘的西康路989号，截至昨日（2月29日）只卖掉5.5万平方米住宅中的3.4万平方米，去年9月后单月成交套数未达到过两位数。由于销售放缓，华侨城负债率由2009年底的62.76%上升至2011年三季度的73%，存货规模由2010年的195.74亿元猛增至276.86亿元。
华侨城的难题还不止这些。2010年2月，华侨城集团旗下的深圳华侨城控股股份有限公司以70.2亿元摘得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块，成交楼板价高达52783元/平方米；半年后，华侨城又连夺苏河湾41、42号街坊两地块，两处地块拿地金额超过110亿元。相关项目虽然预计今年可开始销售，但销售金额能否解决华侨城的开发资金需要，尚是未知数。
上海高端项目滞销
表面上看，华侨城的销售压力是房地产调控造成的。华泰联合证券的报告显示，由于上海新浦江城和成都华侨城的销售下滑，导致华侨城地产板块可结算销售收入减少。但事实上，如果以销售率计算，这两个楼盘的销售下滑幅度远不如华侨城香山里二期和上海西康路989号。
根据同策咨询机构的统计，2010年，西康路989号开盘前3个月销售的面积就达到143套，而去年4月至今，西康路989号的销售面积只有127套。相比之下，新浦江城去年11月领到新一批房源的预售许可证，目前在推出的328套房源中94套已销售，销售速度远快于前者。
中房信的成交数据显示了其中的原因。新浦江城去年的最高成交单价为2.9万元/平方米，最高套均成交总价不超过600万元，而2月份的套均总价不过240多万元。相比之下，西康路989号的套均成交总价要高得多，去年5月曾经达到过838.66万元。
显然，除了限购因素外，产品开发的高端化是华侨城面临滞销的主要原因。
中房信此前的分析报告称，在去年的市场上，凡是以高价销售的房地产开发项目，大多都面临周转速度放慢、库存猛增、负债率急升等风险。华侨城的财务数据显然与中房信的上述报告特征相吻合。
此前，华侨城在上海开发的并非高端住宅项目。事实上，新浦江城此前被认为更适合刚性需求的购买者。在每年的“五一”和“十一”房展会上，光顾新浦江城项目的也多是这一类型买家。
但在西康路989号出现后，华侨城在上海的布局开始出现较大的变化。除西康路989号项目外，苏河湾地王项目也属于销售均价超过5万元/平方米的豪宅项目。尤其是苏河湾项目，更一度被认定售价可能达到10万元/平方米。
在华侨城转型豪宅的背后，是国内房地产业对保障房的普遍恐慌。此前，万科总裁郁亮曾表示，由于保障房的出现，房地产市场进入了下半场。房企需要从开发有人投资的房子，转为有人购买的房子。一位地产商高层也曾直言不讳地说，在保障房大量建设下，再继续盖普通住宅是“死路”，造豪宅是必然的事。
但是，一纸限购令，却让开发豪宅成为一条“死路”。宁波银亿上海公司营销总监王士章说，楼市调控打击的就是投资和投机需求，而上述需求恰恰是豪宅客户的主力。在这样的背景之下，再转向豪宅开发，显然不是明智之举。
同华侨城一样，在2009年、2010年购买了多幅天价地块，并向豪宅转型的某房企上海公司市场营销部企划也表示，如果早知道这样，公司绝不会在地价那么高的时候高价拿地。
财务结构存在缺陷
从财务角度看，开发豪宅需要较低的负债率。香港地产商开发豪宅的经验，或许可以给华侨城一些启示。
在全国多个城市有高端住宅项目的嘉里建设，截至2011年8月份资产负债率仅有12.7%,比年初的17.5%再度下降近5个百分点。该公司在香港大多数的高端项目，如纪云峰、仙崇山等均只销售一半物业，另一部分物业用来收租，满足企业的现金流。新鸿基、九龙仓等的负债结构也与其类似。新鸿基公关部门的一位人士表示，香港地产商中负债率最高的九龙仓，目前的负债率也不过30%左右。
相比之下，华侨城的负债率不仅高得多，而且在转型豪宅开发后也没有积极改善负债率。财报显示，2009年华侨城的负债率为62.76%，2010年的负债率为69%，2011年三季度更上升至73%。迅速上升的负债率，使得房企在高端住宅市场销售低迷的时候，财务迅速吃紧。
不仅如此，在借贷成本上，香港地产商也较华侨城更有优势。根据嘉里建设旗下物业代理市务部总经理吴美珊介绍，香港目前的*利率仅为2%~3%，嘉里建设由于负债比例低，还可以获得更低廉的借贷成本。而目前内地一年期的*基准利率为7%~8%。
在产品定位上，华侨城的策略也有待调整。香港政府规定的经济适用房标准为，家庭人均月收入不超过1.5万港元，即一家三口家庭月收入不超过4.5万港元。而按照嘉里建设一位销售经理的说法，购买旗下仙崇山项目的最小户型，按照*首付和月供比例来计算，购房者的家庭月收入在6万元即可，门槛较低。另外，嘉里建设的产品分类较细，从600万港元到1200万港元4种不同总价段的产品，可以满足不同人群的购买需求。
相比之下，华侨城在上海的新浦江城和西康路989号价格段分类较少。新浦江城主要是240万元和550万元左右两种价位的产品，西康路989号的产品总价多超过600万元。
另外，上述两个项目的产品定价均远远超过了经济适用房的申请条件。上海申请经济适用房的条件是，申请者家庭人均月收入不能超过5000元。以此计算，总价在200万元以内的住宅会受到保障房的冲击，而在200万元至700万元的总价范围内，客群数量仍然庞大。但遗憾的是，华侨城在定位时，这一部分目标客户大多被排除在外了。
豪宅比例或不超20%
华侨城总部位于深圳，又有香港上市子公司华侨城亚洲，为何香港开发商的经验没有被华侨城所借鉴？
事实上，从2009年国家公布1000万平方米保障房年度开发建设计划开始，房地产企业就纷纷转向豪宅开发。华南一带的开发商如保利、中海、招商、万科、碧桂园等，均涉足于这一市场，希望通过开发豪宅降低风险。然而，在这一轮楼市调控中，上述企业并未受到太多的影响，而华侨城却面临存货猛增，负债率上升的压力。
用友长伴管理咨询总监张朝峰说，这和企业的产品结构有一定关系。豪宅产品占比过大的企业，受限购影响可能会大一些。
克而瑞研究中心总经理程啸天也举例说，保利地产虽然也在做豪宅，但豪宅占公司开发比例相对较低，所以楼市调控对其影响不大。
事实上，开发商转型豪宅开发的狂潮在这一轮楼市调控后已经开始平息。程啸天认为，今年开发商的豪宅开发比例不会超过20%，换算成销售额后比例也许能达到总金额的40%。不过，接下来增加普通住宅，将成为行业的新趋势。
