小智 德国商业银行阿什利・戴维斯：中国楼市泡沫几何
德国商业银行阿什利・戴维斯：中国楼市泡沫几何 MBAChina 中国2010年人口普查所产生的各项令人着迷的数据中，有这样一个有意思的数字：中国城市人口占总人口的比例，已从2000年的36%，升至2010年的近50%。因此，人们可以相当有把握地假定，到2011年底，中国城市人口将超过农村人口。
就此而言，有关中国各大城市是否正在经历一场房产泡沫的一份新报告，发表得很及时。
德国商业银行(Commerzbank)的阿什利·戴维斯(Ashley Davies)正面回击了有关中国正出现泡沫的种种说法。
“有太多空置房”——他说，实际情况并非如此。尽管各种估计有所不同，但通常采用的数字（6400万套空置住房）相当于每100人4.8套住房。美国的空置率达到每100人5.9套住房。
“中国房产相当昂贵”——他说，没错，但并不贵得太离谱。房价收入比在中国一部分地区高得令人头晕。以北京为例，德国商业银行表示，北京的房价已达到平均年收入的38倍。但在其它城市，如沈字阳，这个数仍在10倍左右，即在法兰克福（5倍）和纽约（12倍）之间，但低于台北（20倍）和新加坡（18倍）。如果工资上升得足够快，这些比率中有一些将回落至更加令人舒适的水平。
更重要的是，中国房价尚未达到日本的水平。上世纪80年代，东京的写字楼价格曾经高达每平米25万美元。在北京，这个数字目前仅为4100美元，相当于新加坡水平的三分之一。况且，人们谈论中国可能出现房产泡沫已有多年，而当年在日本没有人预见到房产泡沫。（这引出一个问题：泡沫是否只在你预见不到它的情况下才会存在？）“住房建设的投资过多“——他说，未必如此。尽管住房投资占国内生产总值(GDP)的8%——超出日本顶峰时期水平——但并无历史证据显示多高的水平才算过高。中国建造的许多楼房质量低劣，需要以较快的速度更换。再加上高速城市化，这意味着高水平的住房投资在中国能够长期持续。
戴维斯承认，对依靠出售土地来产生收入的中国地方政府来说，其财政状况令人担忧。它们严重依赖于楼市繁荣，市场逆转将损害它们的支出能力。
中国经济即将出现的放缓，也将令人更加关注房产泡沫问题、以及该问题对银行体系意味着什么。与此同时，中国（据称正在酝酿的）开放资本账户可能导致资本大量流出，因为有钱的中国人可能卖出国内资产，转而在海外大量买入房地产、股票等。
结论是：
在我们看来，中国房产市场确实有些活跃过度，但并未构成真正意义上的泡沫。因此，理智的政策回应是推进资本账户自由化，同时严格管束房产市场。这似乎也正是中国官方正在尝试的做法。
但这幅显示过去7年住房投资相对于固定资产投资的图表有一点值得注意。
它让你揣测：如果中国不存在住房投资泡沫，会不会在其它领域存在投资泡沫呢？（机场、火车站、购物中心……）
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