lne 刺破房市泡沫最狠一针：差异化按揭信贷
刺破房市泡沫最狠一针：差异化按揭信贷 更新时间：2010-11-7 9:06:07 易宪容最近挺高兴，有点神采奕奕。这位一直为房地产发展建言献策的社科院金融所研究员，曾不厌其烦地和房地产商辩论PK，也曾被指“对房地产不太了解”，但仍坚持己见。最近终于守得云开见月明，看着他的那些“固执的建议”正一点点变成政策，他研究问题的动力越发十足了。 沉默时有点和蔼可亲的易宪容，一打开话匣子时就“原形毕露”——观点鲜明、语速惊人。“住房信贷政策的无差别化及按揭贷款准入低门槛是房市泡沫的主要原因，而这在2009年更严重，2009年的房地产市场价格快速飙升就是过度优惠的个人住房信贷政策及过度优惠的税收政策所导致的结果。”他认为，这种泡沫即将被刺破，加息改变了整个房地产投机者的市场预期，差别化的个人住房信贷政策变化将扮演终结者的角色，2011年1月1日是利率重定的重要时候。 《华夏时报》：此轮房地产调控会有明显效果吗？本次央行加息，资产泡沫是其目标之一，你怎么看对房地产市场的影响？ 易宪容：泡沫会被挤出。许多人以为央行加息对房地产市场影响不大，这是没有明白央行加息的意义。央行加息，其核心就是对住房按揭贷款利率重新定价。这不，这几天各家商业银行纷纷上调首套住房按揭贷款利率，连公积金的住房贷款利率也在全面阻击住房投机炒作者，而且这些都是住房按揭贷款利率重新定价的开始。 因为这次央行加息与以往加息有很大不同，采取了非对称加息，既开启了对住房按揭贷款利率重新定价的大门，又减小了负利率。这里既考虑到居民存款的利益，也考虑到银行的利益，同时也为按揭贷款的利率重定埋下伏笔。这正是挤出房地产泡沫的根本所在。 《华夏时报》：你是指央行加息、银行上调按揭贷款利率能有效地挤出房地产市场的泡沫？ 易宪容：貌似对房地产开发商来说，或者对住房的投资者来说，0.25个百分点的上升，对其经营成本影响不会太大。特别是暴利的企业，几乎可以忽略不计。其实，这种看法仅仅是计算了这次加息的表面作用，忽略了这种政策对市场预期及心理的影响力，它能实实在在地改变整个房地产投机的市场预期，预期一变，政策效果自然事半功倍。 好戏还在后头，商业银行的住房按揭贷款利率上调是必然的，2011年1月1日是这种利率重定的重要时候。那时住房按揭贷款利率重新定价将全面地展开。投机炒作者的侥幸心理只能是黄粱一梦。 差别化的个人住房信贷政策变化对房地产市场发展与繁荣起到了决定性的作用。而这个政策的核心就是如何把房地产的投机炒作与消费严格界定与区分，就是如何坚决遏制房地产投机炒作，让房地产市场成为一个消费为主导的市场。 《华夏时报》：为什么按揭贷款利率一旦重定，房地产泡沫就会被一扫而光？ 易宪容：2009年的房地产市场价格快速飙升及泡沫四起就是过度优惠的个人住房信贷政策及过度优惠的税收政策所导致的结果。因此，如何“去住宅信贷市场的过度优惠政策”，实行严格的差别化住房信贷政策应该是这次国十条的重点所在。 中国住房消费信贷真正开始要从1998年央行公布的《个人住房贷款管理办法》算起。该文件规定，个人住房贷款业务只限个人购买普通商品住房及城市居民住房修建之费用，而不得用于购买豪华住房；其申请贷款只要身份证、个人收入证明及购买合同书即可；贷款利率减档优惠。这种住房信贷政策的无差别化及按揭贷款准入低门槛，成了以后住房信贷政策的蓝本。 2003年的121号文件开始采取个人住房信贷差异化的政策，但主要表现为个人申请住房按揭贷款第一套住房及第二套以上住房的差异上。比如第一套住房贷款首付比例为20%，而第二套住房贷款首付要求适度提高，不能享受利率优惠。但由于种种限制，121号文并没有实施。对于住房按揭贷款市场准入，则沿用以前的低门槛的规定。 从2003年开始，各地开始利用住房按揭对住房进行炒作。在此期间，不仅温州炒房团肆虐于全国，上海、深圳等炒房之风也四起。2004年上海就有一个叫姚达康的人从银行贷款7800万，购买住房124套。可见当时房地产投机炒作之疯狂。 随后出台的是2005年的房地产宏观调控的“国八条”及2006年的“国六条”。后一个文件提出了有区别地适度调整住房消费信贷政策，即住房信贷政策差别化。比如对90平方米以上住房个人按揭贷款首付比例上升到不得低于30%等。但是由于其个人住房按揭贷款市场准入仍然是低门槛，利率没有差别化，因此，这些信贷政策不仅没有起到有效遏制住房投机炒作的作用，反之，则成鼓动各地住房投机炒作的冲锋号。 《华夏时报》：2007年开始，对二套房有了些限制了吧。 易宪容：359号文件及452号文件的出台，投机才有所遏制。在该文件中，规定了购买第一套住房贷款首付比例不得低于30%，贷款利率较基准利率下浮10%；而购买第二套以上住房的申请贷款其首付不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加而大幅提高，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。而452号文件对第一套、第二套住房进行清楚的界定。从2007年10月开始，国内房地产市场开始出现大逆转，房地产的投机炒作得到一定程度抑制。从而也让国人看到差别化的住房按揭信贷政策所起到的作用。 而金融危机时的2008年出台了过度优惠的信贷政策，新购房者和以往购房者都享受了7折优惠，2009年、2010年也基本沿用，危害也越来越明显，重新定价势在必行。而这次加息打开了住房按揭贷款利率重新定价的通道。 《华夏时报》：那为何是2011年1月1日是最关键的时候？银行的积极性呢？ 易宪容：商业银行根本不需要有顾虑，让住房按揭贷款利率回归常态是必然的，也是国十条的基本精神。 2010年，不仅住房按揭贷款政策出现巨大调整，加息也意味着银行基准利率出现变化，这就要求各商业银行对存量的住房按揭贷款利率重新定价。商业银行在利润最大化的驱使下，住房按揭贷款的重新定价将是全方位的。无论是首套住房贷款的优惠利率还是二套以上住房的浮动利率都将全面地重新定价。如果2011年的住房按揭贷利率重新定价，不仅7折优惠利率会全部取消回到9折以上的水平，而且在2010年以前购买第二套以上住房的投机炒作者，商业银行就可根据其政策对按揭贷款利率重新定价，让其利率上升到基准利率1.1倍及1.2倍的水平上去，甚至1.6倍以上。如果住房投机炒作者的贷款利率上升到这种程度，其购买住房贷款风险也会立即显现出来。在这种情况下，如果再加上房地产税的出台，房地产税的出台是不以任何人意志为转移的，住房投机炒作者所面临的风险是不可低估的。在这种情况下，其政策对房地产市场的影响将是巨大的。 要严格地将差别化信贷政策回归常态，还需要严格的个人按揭贷款市场准入，要求个人贷款者提供有效的信贷证明，商业银行要根据个人不同的信用实行差别化利率定价或风险定价，而不是在同一层面的贷款利率无差异。这既可减小商业银行的信贷风险，也可减小房地产泡沫吹大。同时，商业银行要全面改变住房贷款为优质资产的假定，从而减小由此导致国内银行的系统性风险。 个人按揭贷款政策演变 2003年的121文件 首套首付20%，二套首付适度提高。首套住房贷款利率有适当优惠，二套以上无利率优惠。 2006年的“国六条” 首付不得低于30%，对购买住房不足5年的，全额征收营业税。 2007年359号及452号文件 首套首付不低于30%，贷款利率9折；二套首付不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 2008年央行的302号文件 首套贷款利率7折，最低首付款比例调整为20%。 2010年10月 首付最低30%，首套利率不低于8.5折，二套首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，三套及以上禁贷。相关文章：美联储再启动宽松政策实为难觅后悔药越南央行意外上调基准利率房地产：公积金贷款新政点评王羿达：利率决议落幕非美上扬非农压轴登场日央行维持利率不变暂不推行新定量宽松政策越南央行将基准利率从8%上调至9%英国、欧洲两大央行维持利率不变卡罗琳-鲍姆：美联储6000亿美元计划效果难确定中国中铁完成30亿短期融资券发行印尼央行维持基准利率不变
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