上海楼市调控步入关键期

上海楼市调控步入关键期

上海楼市调控步入关键期 更新时间:2010-10-1 7:16:00   不用出新的政策。‘国十条’到现在只落实了10%到20%,还有百分之八九十没有落实。里面内容多的是,只要把‘国十条’真正落实,就足够了。

“涨”字再度降临上海楼市。商品住宅成交量已连续上涨七周,成交均价也再度突破2万元的上海楼市,似乎正步入楼市调控关键期。一面是“金九银十”带来的量价上涨的压力,另一面是中央政府调控楼市的坚定决心,上海市政府在9月出台新政以来最为密集的一批政策之后,很可能继续出台调控措施。

购房者“希望破灭”

上海人周泉的购房的心路历程可谓曲折。今年初,他便四处探听房源,他得赶快买房了,女儿婚事在即,他得把现住的房子腾给女儿,为自己和老伴再找一个窝。然而,当时流传着很多说法,说是政府要调控楼市了,房价看跌。果然,4月“国十条”如期而至,楼市趋于冷寂。周泉好生喜欢,看来真的要跌了,再等等吧。一等就是小半年,出人意料的是,房价却并未真的下滑。“金九银十”来了,楼市居然又乍寒还暖,升温不已,排队、抢号一系列楼市的“盛况”再度出现。

9月底,周泉在嘉定安亭果断出手,购下1.5万元/平方米、共200平方米的一套公寓。为这套房,他贴上了全部积蓄,还背上了不菲的房贷。“像我这样的人很多,早些时候寄希望于调控,但到了现在,基本上希望都破灭了,只能咬咬牙入市。”

“涨”字再度降临上海楼市。佑威房地产研究中心及楼市专评网联合提供的数据显示,上海商品住宅成交量稳步上涨的趋势已持续了七周。9月20-26日商品住宅成交面积是31.8万平方米,环比前周上涨14%,商品住宅成交均价为21271元/平方米,环比前周上涨8%,在此前一周短暂下挫后,再度回升至2万元以上。

数据显示,最近四周,上海商品住宅成交均价分别为22366元、20011元、19610元、21271元/平方米。与调控前的最高点,今年4月的成交均价22939元/平方米相比,已相去不远。

易居中国9月21日发布的监测数据显示,上海200多个在售的楼盘中,有145个楼盘,约2/3,新政后的成交均价超过了新政前的均价。

不过,中国房地产信息集团研究总监薛建雄并不太认可这个数据。“可能他们对比的情况有些问题,没有这么厉害。”在他看来,价格回到新政前的楼盘不是很多。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟也表示:“2/3在售楼盘价格超新政前,统计口径是什么样的,不太清楚。只能说很多楼盘报价比新政前没有下跌,这是比较普遍的现象,尤其是一些价格特别高的豪宅。”

系列政策“微观调控”楼市

面对楼市的“发烧”态势,9月以来,上海市政府在楼市调控方面动作频频,出台了4月“国十条”以来最为密集的一批政策。

9月2日,上海市房管局出台“沪五条”,重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”。该项通知中还明确了调价的期限,房地产开发商将严格按照申报价格对外销售,“如果销售价格上浮的,应当重新申报备案”。

接着,据不少高端项目开发商反映,有关部门正严控单价3万元以上的项目上市。对此传言,上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在新闻发布会上称,对高价位楼盘,各区房管局应将其销售方案提交市房管局进行重点复核。市房管局并要求开发商在向区县房管部门提交销售方案时需采取“一房一价”,禁止“坐地起价”,即每一套住房在申请预售时就已经确定了参考价格,而不是现在所普遍采取的随行就市。

9月18日,“中国上海”门户网站公布市财政局相关通知,明确收紧首次购买普通住房契税优惠政策。通知规定,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

9月20日,市工商行政管理局又发布通知,将集中开展为期一个月的房地产中介市场专项整治,查处房产中介与房地产开发公司串通,联手内部认购、弄虚作假、加价倒卖等行为。

上海政策的密集出台,被视为一种对楼市的“微观调控”。“这些政策其实不是根本、要害的,只是一些皮毛的东西。”华燕集团地产分析师张宏伟告诉时代周报记者,“这可能是一直没有出台的上海楼市调控细则在一点点释放,像温水煮青蛙一样,想试探市场反应怎么样,如果还没效果,那可能会推出厉害措施。”

“这些政策力度不够是肯定的,它只是为了稳定市场。目前楼市回暖力量过强,政府加大打压力度,是为了抑制市场,避免过度反弹。”薛建雄认为。

事实上,此前一周,上海市商品住宅成交均价在连续四周高于2万元/平方米之后,首次低于2万元。一个耐人寻味的例证是,被视为市场“重磅炸弹”的闵行星河湾,原定于9月25日开盘,但并未如期而至,而是“不再确定开盘时间”。陆骑麟认为,外环外的星河湾项目对外报价达到4.5万-5万元/平方米,如果出现热销,全市商品住宅成交均价或因此被推上3万元/平方米的水平。

“另类调控”难见效果

陆骑麟把此次上海市的调控措施称为“另类调控”,“这些‘另类调控’是为了避免短期内中央再出新的调控政策吧,为规避‘二次调控’。我看不出这些调控措施会有什么效果。”

政策的执行力度一直不尽如人意。“比如每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米,事实上,低于3万平方米销售的满地都是。又如没有拿到预售证的楼盘不能打广告,星河湾没拿到预售证,广告却做得铺天盖地。”陆骑麟告诉时代周报记者。

“这一轮的调控措施,好多是重申以往的规定。有一些是应有的行业规范,像中介不能违规经营,本就是中介应有的自律行为,是行业规范。”陆骑麟说,“有些中介的违规行为,像与开发商联手内部认购、加价倒卖,其实源头在开发商。不过,如果中介与开发商签订联合代理协议,给购房者同等待遇,应该就没问题了。”

“一房一价”,禁止坐地起价的规定,确是此次新规。“不过,从北京的情况来看,执行并不太好。而且开发商也是有机可乘的,他们会选择较高的挂牌价,真正卖的时候,再在浮动空间里下浮。价格挂高的话,可能就会剔除一部分的购房者。”陆骑麟说。

很可能继续出台调控措施

挟“金九银十”而来的楼市量价上涨压力,在中央层面催生了颇有些紧张的调控风声。

日前,受命于国务院,住房和城乡建设部、中国银监会近日已对发轫于8月的楼市回暖进行调研。两部门较为一致的口径是,强化落实现有调控政策,在市场出现变化时,通过信贷政策进行技术调整与控制。

房产税作为一种“政策利器”,在喧嚣一时之后,又再度被提起。有消息称,房产税估计在国庆前后出台,明年元旦实施的可能性比较大,针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。

9月26日夜间,国土部、住房和城乡建设部联合发出通知,通知明确企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,在结案和问题查处整改到位前将暂停竞买资格。

一方面是楼市转热带来房价再度暴涨的危险,另一方面,是中央政府调控楼市的坚定决心,作为全国风向标的上海楼市,似乎已走到了一个关键期。据了解,如果楼市持续回暖,出现房价大抬头情形,上海将很有可能继续出台调控措施。

9月16日,上海市房管局副局长庞元表示,“上海不希望地价和房价过高,也不希望二者涨幅过大。”他表示,上海本市房管部门正着力改革房地产供应紧张的各种制度,加大保障性住房的建设力度,增加普通商品住房的供应,根据情况变化及时采取更有力的政策措施,稳定市场预期,保证调控取得实效。

“本轮调控是在经济过热、楼市上涨动力过足的情况下进行的,所以政府一直担心房价反弹,自4月以来的每个月里都有各种不同的补充措施出台,以巩固调控成果。‘金九银十’确实是一个关键时期,如果增加的调控措施没能避免房价再度暴涨,就需要房产税之类的非常手段打压楼市。”薛建雄认为。

“我认为上海本地很难出台更严厉的政策,关键是看中央会不会出,中央出的话,上海也会去落实。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则告诉时代周报记者。

不用出新的政策。‘国十条’到现在只落实了10%到20%,还有百分之八九十没有落实。里面内容多的是,只要把‘国十条’真正落实,就足够了。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容说。

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