上海证券报房价不跌股价不涨

上海证券报:房价不跌股价不涨

上海证券报:房价不跌股价不涨 更新时间:2010-4-24 23:52:39   房地产新政下,未来房价调整是个大概率事件,那么,股价又会怎样表现呢?个人推测,房价未来会出现1年左右的调整,幅度会在20%至30%之间;其次,对股市而言,房价不跌、股价不涨;最后,中长期看地产股存在投资机会。

本次调控堪比香港1994

从政策环境和行业背景来看,咱们的这次政策调整应该和1994年香港的此次政策调控类似。

首先,相似的地方在于,在政策全面推出前,地产股股价已经开始调整,尽管这期间楼价还在上涨。长实和恒地在调控政策出台前分别下跌33%和40%。仲量行物业指数由1月份的701.8上涨至4月份的977.8.

今年的内地地产市场也大体类似。房价在上半年上涨也在15%至20%左右。但地产股如万科、保利地产和招商地产自去年8月份以来的9个月时间里,股价下跌了32%、32%和36%.

其次,房价调整有利于地产上市公司的发展,反而可能引发地产股股价上涨。一般来讲,房价上涨会导致地产股股价上涨,但有些时候除外。比如目前这个时候,因为在这个时候,楼价继续高涨,将导致行业覆灭。所以,在近期的房价上涨过程中,地产股股价并没有上涨,说明投资者并不认同楼价的上涨。基于这一点,假如楼价出现理性调整,则地产股股价反而可能出现恢复性上涨。

第三,地产股股价反弹后,仍有反复的可能。真正的地产股见底时间是在此轮楼价调整一半左右的时间。这次楼市的调整时间可能也会耗费1年甚至1年半左右。

在这个周期中,地产股大体会在半年后提前房价先行见底。这和地产股此次见顶时间类似,我们看到去年7月份地产股股价见顶,而房价见顶应该在近期,二者差距达9至10个月之久。

可以预期,未来地产股先行见底的时间也会大体提前10个月甚至1年。1994年香港地产调控周期中,地产股的见底就比其房价见底要提前1年:股价见底是在1995年1月份。而香港楼市此次下跌的终点是在1996年1月份,指数为608.6点,此次楼市调整的整体幅度在40%左右,耗时1年零8个月。

从楼、股调整的时间关系看,香港地产股调整从1994年1月份开始,截止于1995年1月份,耗时13个月份。股价调整之初为1994年1月份,要比楼价调整提前3个月;股价见底日在1995年1月份,要比楼价调整结束之日提前了12个月,而且这12个月楼价调整幅度高达25%。

内地房地产业将进入调整阶段

可以得出的、模糊的结论是,内地房地产业已经进入一个新的、调整的运行阶段,具体而言:

第一,经过此次政策调控后,房价一定会出现调整。第二,从现在看,地产股股价未必会出现大幅下跌,相反可能在本月见到一个中短期底部。政策陆续出台后,地产股有望从本月或下月开始做中级反弹。这如同1994年香港地产股见小底的背景。第三,那么,地产股大底会在什么时候呢?大体推算,应当会在半年后的10月份前后。但是,楼价的调整,可能会持续到2011年年底。

而在2012年新一轮房价上涨过程中,股价和楼价将迎来新一轮赛跑。这个过程中,二者更大可能是:1、楼价见底反弹,证实股价率先上涨的正确性;2、楼价股价同时上涨大体维持1年左右的时间,也即是大体在2012年10月份前,地产股将有较大可能性保持上涨态势。

当然,和上一个循环类似,股价会提前房价见顶。而这一次房价见顶,将可能引发股价的深度调整。届时的这次调整会和今年的调整有很大不同。原因是估值会有较大差异。今天的地产股明显低估,2年后的地产股可能就不会低估了。

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