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人不离村享受城市文明 足不出户共创和谐安康 更新时间：2010-9-20 6:31:17 随着西部大开发新十年目标的定格，四川提出，破除城乡二元结构仍是重点。前一个十年，成都践行着统筹城乡的重要使命，下一个十年，成都背负着城乡一体化的重任继续前行……
为构建和谐新农村，近年来，成都在探索物业管理发展过程中创新思维，多项举措开启国内先河。2010年，成都市率先制定政策将物业管理延伸到行政区划内各区市县农村，并逐步在每个乡镇村落进行推广，建立了农村物业管理体制，为把成都建成世界现代田园城市添砖加瓦。
成都农村物业管理引领乡村新生活
西部大开发十年，是西部环境大变样的十年，人民生活水平发生了翻天覆地的变化。实践证明，物业管理能够改善居民生活环境和提高居民生活质量。在成都，不论是城市还是农村，都可以看到物业管理的“痕迹”。成都城乡居民从物业服务中受益，共管共享共维护的物业管理理念正在逐步形成。
成都市房产管理局副局长宋学明在接受中国经济时报记者采访时说，百姓安居乐业，共建和谐成都，引领农村老百姓过上新生活，让农民人不离村就能享受城市文明，这是成都物管人共同的“使命”。
为适应统筹城乡发展的需要，成都在2007年首次将农村物业管理纳入《成都物业管理条例》，在农民集中居住区聘请物业公司实行规范化管理。2008年1月，《成都市物业管理条例》正式实施，提出物业管理要延伸到乡镇的每个村落――城乡统筹成为《条例》的最大亮点。
目前，成都农村物业管理不仅涉及村容村貌的美化、农田水利的服务建设，更有科学技术的应用推广、村民文化的引导提升……物业管理对成都新农村建设来说可谓“如虎添翼”。
四川省社会科学院专家表示，随着城市化进程的加快，农村集中修建小区并引入物业管理是水到渠成的事。引进物业服务公司，实行规范化管理，让农村生活社区化，这是新农村建设的需要，也是城乡统筹的必然要求，最终目的是让农村百姓享受与城市百姓一样的同质化、均等化的公共产品和公共服务。
从城市延伸到农村社区
据了解，探索城乡社区、农村新型社区的物业管理模式，一直以来都是全国物业管理行业亟待解决的难题，这也成了成都物业管理者的努力方向。
截至今年2月，成都物业管理覆盖总面积达到2.38亿平方米，位列全国副省级城市第三位。在管理人制度设立、履约保证金制度规范、物业服务人员执业名册建立、业主委员会委员信用监管及“三级”人民调解机制建设等方面，成都均率先在全国取得了重大突破。
“2010年，成都物业管理覆盖面积将增加1000万平方米，物管优秀项目将新增85个，年内培训业主委员会委员1000名，全面提升物业服务从业人员的素质。”成都市房管局物管处负责人告诉记者，成都将探索建立成都农村物业管理机制，扩大物业管理覆盖面，对老旧住宅区和农民集中居住区进行物业管理，实现老旧住宅区物业管理规范化达标20%、100户以上农民集中居住区和新居工程居住区物业管理规范化达标40%以上的目标。
今年，成都把推行农村物业管理作为全年工作的重中之重，提高物业服务水平，扩大物业委托管理覆盖面，让物业管理文明惠及农村居住区，改善和维护农民群众的居住和工作环境。依据《物权法》和《成都市物业管理条例》，结合成都统筹城乡发展、建设最佳宜居城市的客观需要，成都市房产管理局于2009年11月30日制定并通过了《成都市物业服务其他管理人名录管理暂行办法》，自2010年1月1日起正式实施。
“项目经理执业覆盖面将扩大到50%以上。” 成都市房产管理局负责人告诉记者，今年成都还将加大物业服务项目经理责任制的落实，将于年内出台《成都市物业服务项目经理执业监管办法》。
据了解，在专业物管走进农村居住区方面成都已走在了全国前列。去年成都在500多个农民居住区进驻专业物管，每月每户只需交十余元，就能享受和城里一样的专业化物管服务。
8月16日，中国经济时报记者来到成都市新都区忠义村，整洁、漂亮的居家小区绿化葱郁，崭新的楼房错落有致，水泥路笔直、干净，还设有隔离机动车随意出入的电动栏杆和自来水、供电、天然气维修等客户服务中心，物管服务人员穿戴统一。一位50多岁的村民黄埔珍正在村里打扫卫生，她告诉记者，以前在农村有干净的居住环境就不错了，没想到现在还有专门的物管人员为自己打理生活。自从有了物业管理后，村里脏、乱、差的现象不见了，觉得生活很舒心。
“以前在农村根本没有物管的概念。打扫卫生自己就能干，何必花钱呢。” 从小长在农村的黄埔珍回忆说，专门的物管公司刚来的时候一些村民还有抵触情绪，后来渐渐地转变了观念。
“以前没物管，小区内乱扔乱堆、乱拆乱建、摆摊占道现象很常见，崭新的家园就像一个大的集贸市场。”黄埔珍说，现在每天有专人为我们收垃圾，维护花园。下班回家，进大门还有人给我们敬礼。这一切的改变其实每月只需花费10多元钱。物管费定为每月每平方米4角钱，区里补2角5分、街道补5分，住户自己交1角。 她非常满意地说，自家120平方米，每月只需要交12元就能享受物管服务，太划算了。 物管招当地人帮助村民就业，家里土地流转了，我们这些50多岁的人也不好找工作，没想到搬进新小区还可以就业。
村里负责人告诉记者，物业管理进驻后，村委会提供固定办公场所，物业公司实行24小时值班制，每天各个位置均有保安巡逻，从此村民的生活更安全了。
据了解，按照农村集中居住区物业管理相关办法，要求进驻的物管公司要优先招聘当地的“40、50人员”，对其进行物业管理免费培训，解决他们的就业问题。
农民自己交很少的钱就能享受到和城里一样的专业化物管服务。正在小区执勤的老杨穿着干净、整洁的制服乐呵呵地告诉记者，搬到小区后正愁自己没有工作做，后来中标的物管公司招人，没想到自己还被选中了。每月工作不是很累，还有几百元的收入。
据成都市房产管理局相关负责人介绍，按照建设世界现代田园城市的目标，成都还特别编制了《成都市社会主义新农村物业管理导则》，该《导则》以城乡物业管理统筹协调发展为纲，极具成都统筹城乡发展特色，对加快成都市社会主义新农村建设、统筹推进“三个集中”起到积极的促进作用。
城乡全覆盖造福百姓
记者了解到，成都物业管理涉及范围广泛，不仅出台了写字楼、普通住宅、农民集中居住区、地震灾区活动板房安置点的物业服务规范与质量指导文件，同时还出台了城乡结合部小区物业服务规范。成都在创建和谐物管工作中，始终坚持以人为本，在全国第一个在活动板房规模集聚点实施专业化物业管理，同时第一个制订农民集中居住区物业管理物业服务事项与质量规范。现在成都的物业管理已经实现了“全域覆盖”。
改善城乡环境、改善民生，成都百姓将共同感受到农村物业管理服务的阳光。
“成都将推行城乡物业全覆盖，改善城乡环境，改善民生，造福百姓。”这是成都物业管理人的承诺。
成都市房产管理局副局长宋学明对记者解释，城乡物业全覆盖是指将成都城乡物业全部纳入物业管理服务的范围，让百姓普遍享受到物业服务带来的便利和高效，解除生活后顾之忧，实现安居和乐居。
记者了解到，成都锦江区早在2007年就正式采用“城市管理物业化”模式，通过政府出钱购买服务的方式，破除城市管理者既当“裁判员”又当“运动员”弊端，把城市管理考核的话语权交给群众。
2008年，锦江区开始探索建立农村新居工程物业管理模式。其中，对已建成的新居工程住宅小区严格按照《成都市物业管理条例》的规定，建立小区业主自治机构，引入专业物管提供物业服务。同时出台了《关于加强全区“无物管院落”管理工作的指导意见》。该《意见》要求按照“居民自治、市场化、因地制宜、逐步推进”的原则，前期由政府投入或实施补贴，推行物管进社区，逐步实现无物管院落向准物管院落过渡。
在“城管扫帚延伸到院落”、“社区治安巡逻进小区”的同时，锦江区要求对有条件的城乡结合部小区要引入专业物业服务企业，无条件的小区由街道办成立专门工作机构，以点带面，试点先行。
自此，莲新、双桂路、龙舟路、成龙路等街道办事处各自进行了探索……
在成龙路街道皇经楼社区的涉农社区里，居民们将逐渐享受到与城市居民同等质量的专业化物业管理服务，实现生活品质的再次提升，逐步完成由村民变市民的生活“转轨”。
8月17日，中国经济时报记者来到成龙路街道皇经楼社区，这是一个农民新居工程住宅小区。去年，社区经政府相关部门批准，成立了物业管理中心，对院落进行准物业化管理。通过举办业主宣传教育课、选每栋楼的楼长和居民代表、参加居委会的民情恳谈会和事务听证会……过去的陋习一点一点地改掉了，小区的环境面貌有了明显的变化。
正在社区打扫卫生的秦大叔告诉记者，现在我们的楼房都是有电梯的。刚搬来时，大家还是在农村独门独院时的旧思想，绿化带上踩出了路，家里养鸡，将花坛开成自家的菜地。好好的基础设施，却由于一些居民素质不高而发挥不了作用，很快，大家都不满意脏乱差的环境了。社区下一步要成立的物管公司，跟商业化的物管公司不一样，除了有良好的制度保障，还有一定的资金补贴，能更好地为居民服务。
“有居委会做保障，这样的公司我们放心。”秦大叔说，很多老人行动不便，儿女又不在身边，社区物管中心就上门收物管费，还组织志愿者定期到家里去打扫卫生。
据悉，锦江区还将探索建立“农村新居工程物业服务质量标准”和“社区准物业服务质量标准”、《“物业管理全覆盖”服务等级标准》，建立“锦江家园网”和“物管服务热线”，逐步形成十五分钟生活圈，不断完善便民家政和管家服务，构建销售、配件、售后服务、信息反馈的“4S物管服务模式”。
通过不断的试点和探索，结果表明，成都市城乡结合部的多个老院落初步变成了卫生整洁、秩序良好、绿化达标、文化氛围浓厚的小区，居民感受到了院落生活质量的明显提高。
在城乡物业全覆盖、造福百姓方面取得显著成绩的锦江区，只是成都市搞好城乡物业管理的一个缩影。
成都市物业管理协会常务副会长闻涛告诉记者，现在成都的物业管理与服务水平不断提高，农村物管正在向专业化、多元化、市场化快速发展。
农村物业引领乡村新生活
近年来，随着统筹城乡工作的推进，成都市各区县建立了不少农村新型社区，这些社区基本上未聘用物业公司，而实行自主管理，不适用国务院发布的《物业管理条例》。这在小区管理的制度设计上形成城乡分割的两种办法。为适应统筹城乡发展综合配套改革试验区进程的需要，《条例》将成都市的农村新型社区等小区纳入法规调整范畴，这些小区的居民同样可以依法设立业主大会，选聘物业服务企业提供专业化物业服务。
“农村物业管理通过现代城市化手段合理利用农村有利资源，保护社会环境，引领小村新生活。”四川省社会科学院专家指出，专业化物业管理服务将城市独享生活引进农村，利用农村有利条件与城市化生活进行整合，为农家免费配备垃圾桶，并将不可回收垃圾与可回收垃圾进行分类，既改变了农家垃圾随处乱倒的恶习，又成为了农家大院独特的风景线；既改变了环境卫生，又将原本农村一文不值的废料再次利用。通过对农村废物的合理利用，美化了社会环境，节约了成本，让农家告别了脏、乱、差，推进了农村城市化发展进程。
一走进成都温江区万春镇花乡村刘天汉家，干净整洁的院落就让人眼前一亮，而院里一蓝一灰两个颜色明亮的垃圾桶更是格外醒目。记者特意打开垃圾桶看了看，垃圾不多，一个装着废纸，一个装着水果核和沙土。
“这是物业免费配备的，一个盛不可回收垃圾，一个盛可回收垃圾。”刘天汉告诉记者，全村家庭都配备了这样两种垃圾桶。分类垃圾桶，这种在城市刚刚兴起的“时髦玩意儿”，没想到竟在小村“安家落户”，这颇令记者诧异。
“以前家里养猪时，家里可有味了。现在建了沼气池，又改了厕、改了圈、改了厨，空气好多了。”更让刘天汉高兴的是，听说村里的物业管理站里有沼渣车，他家以后再也不用一勺一勺地掏又脏又臭的沼渣了。
和刘天汉家不同，村民齐大同家没养猪、鸡等畜禽，可听他说家中的生活污水处理有一样“秘密武器”。记者在齐大同家洁净敞亮的院里仔细地找了一圈儿也没找到。卖足了关子的齐大同很得意地说：“污水排放道在地下。”
原来，齐大同家地下埋设了污水排放管道，一头连着他家的厕所，另一头则连着物业管理站的污水处理池。村民们的生活污水流到污水处理池，经过处理后可达到国家二级排放标准，并用于灌溉农田。目前，村里已有8户人家与物业管理站的污水处理池“联网”。
说起前几天刚从物业管理站抢购的净化炉，正在屋里做饭的齐大同的爱人许霞慧也忍不住打开了话匣子：“这个物件好，专吃农作物秸秆、树叶这些没用的东西，烧出来的火旺旺的，屋里还没烟，另外还省煤，每月至少能省出40块钱呢。”想想以前在院里沤粪弄得满院蚊蝇嗡嗡、臭气烘烘，做饭时一边和白面还一边用手往炉灶里塞柴火，许霞慧非常感慨，谁说农村人不爱干净，其实是没那条件。有了物业管理，咱们也告别了脏乱差。
她告诉记者，在物管未进驻之前，小村的车辆乱停乱放、建筑渣土乱倒；住在楼上的村民时常往楼下抛掷垃圾袋，甚至吃剩的面汤都会“从天而降”；一些村民放音响，音量开得很大。村民颇有怨言，却没人出面管理干涉。物管进驻以后，乱倒的建渣得到及时清运，同时，通过设置温馨提示牌，乱扔垃圾袋的现象没有了，小村环境更优美了，物管真是带领我们过上了新生活啊！
成都市房产管理局物管处相关负责人表示，在农村城市化的推进下，成都物业管理结合自身优势，创造性地尝试以物业管理模式开展农村物业服务，以“建设文明社会和物业管理相结合”的模式，开创出了一条农村物业管理之路，为建设社会主义新农村迈开了重要的一步。
据了解，成都的许多城乡结合部、农民集中居住区一直以小区自治或由社区代管为主，而推行物业服务其他管理人制度，成华区探索城乡结合部、老旧小区物业管理工作，在成都率先起步。
谈到成华区时，相关负责人坦言，成华区曾经是国有企业的聚集区，东郊企业搬迁后，留下单位的房改房、集资房、单身宿舍，我们此前对其进行了全面的走访调查，对于老旧小区目前的现状进行了“摸底”，从摸底的情况来看，这些老旧小区由于无专业化物业管理普遍存在以下问题：卫生及绿化状况差、车辆乱停乱放、违章搭建、破墙开店较为严重等等。
“委托其他管理人进行物业服务，无疑成为了化解物业企业不愿进驻服务的老旧小区、农民集中居住区等小区院落的一剂良药。”负责人介绍说，成华区已经启动了该项工作，具体来说，城乡结合部、老旧小区通过其他管理人制度，来实现物业管理。可依法受业主、业主大会或管委会的委托，为老旧住宅区、农民集中居住区、新居工程、零星住宅楼及总建筑面积5万平方米以下的其他住宅建筑区提供物业服务。业主、业主大会或管委会委托其他管理人提供物业服务的，应当参照示范文本签订物业服务合同，其他管理人执行的是与物业服务企业同等的服务标准。同时其他管理人同样接受相关部门的监管。
为了推行该制度，今年初，成华区在桃溪街进行了试点工作，选择了2个较为成熟的老旧小区推行其他管理人模式，现正准备在新鸿街辖区进行第二个试点，待试点初显成效后，在全区逐步推广，力争早日实现物业全覆盖。
“物业管理这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的管理模式在农村一旦出现，利用农村现有的资源和城市现代化手段，将会显示出强大生命力。由于我国经济迅速发展，农村向城市化转型，农村与城市并轨将成为社会发展趋势，农村城市化必然带来市场化，而目前农村综合物业管理也必须逐渐向行业市场化运作看齐。”
四川省社会科学院专家说，农村物业管理工作为推进农村城市化、促进当地经济发展和社会安定作出了一定的贡献，为农村居民提供文明、安全、环保、有序的生活环境，为政府排忧解难起到了前所未有的作用。农村物业管理工作若能取得有利的发展，对整个行业而言将是一个不可预见的大市场，如何让其规范化、市场化、社会化运作将是整个行业以至于整个社会的又一大挑战。
“物业管理，不仅推进了我们这座城市的文明化进程，配合了政府的城市建设与经济建设，更重要的是为人们带来了一种全新的居家环境与全新的生活方式。随着人们生活环境、生活质量的逐步提高，购房者所期待的不再仅仅是挡风遮雨的栖身之所，而是更加安全、文明、舒适的生活工作环境；业主购买的不仅仅是房子，还有管理与服务，选择一个秩序井然、环境优美、邻里和睦的和谐环境。”成都市房管局相关负责人表示。
据介绍，目前，成都市正在组织开展“和谐物管星级住宅区创建活动”，以提高物业管理与服务的整体水平。
成都市房产管理局副局长宋学明告诉中国经济时报记者，成都物管人将用实际行动诠释安居和谐的理念，引领农村百姓进入新的生活，让全成都百姓过上“人不离村享受城市文明，足不出户共创和谐安康”的世界现代田园生活。
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