Vicky 房地产：关注二次调控政策预期及兑现
房地产：关注二次调控政策预期及兑现 更新时间：2010-9-28 6:52:46 摘要：中秋节假期的一手房成交量相比09年、08年的中秋节，各城市均有一定的上升。主流城市整体一手房成交量较去年中秋节增加96%，较08年中秋节增加254%。而二手房交易由于部分城市过户手续办理等原因，在节假日成交量一般都较低，没有太大参考价值。 一手房销量环比下降1%，整体较4月中高点仍下降32%。其中一线城市下降2%，二线下降1%；由于本周为中秋节，部分城市成交受到影响。本周大部分城市环比稍降。 一手房销量同比下降9%，其中一线城市下降3%，二线下降11%。其中广州、深圳、重庆同比上升，其余同比仍下降，但降幅减少。 二手房销量本周环比下降23%，主要是由于中秋放假，部分城市受政府放假影响，过户量下降。其中北京、深圳、天津、武汉、杭州分别环比下降19%、27%、32%、33%、7%。 房价在越来越多的区域和楼盘上呈小幅上涨，包括一手房和二手房。本周8个城市整体成交均价仍在高位波动，本周环比上升4%，其中本周一线城市上升7%，二线上升2%。目前一二线城市相对2009.1.1的房价整体涨幅为46%，其中一线城市上升45%，二线上升47%。 由于销量回升，近期去化时间从7月份的12个月快速下降至6个月。一手房整体可售面积相对四月中旬最低点上升24%，整体仍处低位。 目前A股主流开发商估值基本合理，10年PE14倍左右，RNAV折价20%。一线地产10年PE13倍，RNAV折价24%；二线地产10年PE15倍，RNAV折价13%。主流开发类10年14倍，RNAV折价20%，PB2.9倍；出租类10年21倍，RNAV折价21%，PB2.4倍。 维持6月28日中期投资策略报告股价和房价的勺形关系模型，房价上涨先导致股价上涨，然后因政策风险加剧导致股价下跌，房价下降先导致股价下降，然后因降低政策风险而导致股价上涨。 中期行业方向坚持：房价有效下跌、销量二次缩量后二次持续放量。 销量连续大幅上升刺激房价恢复上涨，后者将导致政策调控加强，政策措施预判有：三套房贷暂停城市增加，首套房贷利率和首付优惠取消，保有房产税试点，异地购房限制等。 政策面和基本面趋势尚未好转，维持行业“中性”。二次调控预期兑现后股票板块因利空兑现、后续存真空期而可能有反弹机会。 推荐地产龙头中国宝安和建发股份。深圳前海开发区域红利和城市更新下主城区低成本土地变性的政策红利龙头招地、深天健和华联控股；不受住宅政策打压影响的商业地产代表中国国贸、张江高科、阳光股份、世茂股份等。
