Tom 房地产：华泰证券的行业电话会议纪要
房地产：华泰证券的行业电话会议纪要 更新时间：2010-4-21 23:59:28 近期国家出台了一系列房地产行业的重大政策，4月17日晚，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。华泰联合房地产行业小组特邀请住建部政策研究中心主任陈淮先生解读近期出台的政策并分析后续可能出台的政策与机构投资者进行电话会议交流。 内容摘要 政策出台的背景 房地产业在08年经济保增长的时候，在改善民生和促进经济增长，以及应对国际金融危机的挑战上功不可没。但是今年以来，房地产市场出现了一种价格异常波动，房价呈现快速上涨，特别是在沿海大城市，这个上涨引起了社会强烈的反响；此外市场也存在着有意挑战政策的趋势，也导致此次出台的政策是从未有过的严厉。 我们注意到今年以来的房地产市场价格异动中，有同于以往的特点，也有不同于以往的特点。相同于以往的特点依然是沿海特大城市为主要的影响力；高端房地产市场表现抢眼；不同于以往，在这一轮的价格异动中，我们注意到，大开发商比较冷静，导致了价格异动的力量中，反而是少数非理性的央企及恐慌性投机性需求。 政策解读 松地根 扩大土地和打击囤地这个特点比较明显，第一，地价和房价是相互关联的，国务院在政府工作报告中说明了抑制房价过快上涨，其中有一句，抑制地价过快上涨。这已经说明了房价和地价的关系。第二，我们注意到10号文件提出来，今年的土地供给比去年大概要翻一番，就是说，增加土地的有效供给，是应对这一轮房地产市场的异动的一个很重要的措施。 紧银根 国务院的文件也好，14号常务会也好，政策提出的紧银根和真正的宏观调控说的并不是一回事，我们说的宏观调控是指的对总量平衡关系的调控，而不是对房地产业的调控，是对通货膨胀预期做出的正常反应。而这一轮政策并不是针对通货膨胀预期做出的反应。我们必须要明白，收紧信贷并不是因为预期在今年二季度和今年后半年，我们可能会发生恶性通胀，而是一个比较有精确打击意义的针对房地产供求关系的，这个特点很明显，而且在这个紧缩中，也格外注重对投机性需求，对房地产投机，就是短期内为卖而买房子的行为，采取了紧缩银根的这样的一个限制。 不断的提高第二第三套利用金融杠杆来购房的信贷的首付规模是规避银行风险平稳房地产市场价格，以及抑制这种非自住型需求合理的正常的手段，不然的话，大家就会利用这样一个稳定不变的首付和银行利率，可以不断放大的来操作房地产。 另外，我们不得不对第三套房子做了更多的多套购买的这种行为采取了很多措施，大家也注意这个紧，这个信贷规模的紧上头是一个区别化的地方，特别强调对买第三套和多套住宅，地方政府是有一定的自由裁量权的，这是因为我们注意到了有些城市房地产市场正处于起步阶段，可能还需要外来的资金投入，外来的购房者在一定程度上作为一个启动和聚集人气的作用，一概而论，则不利于中国这样一个发展不平衡的国家，所以显而易见对沿海各大城市来说，限制第二套以后的第三套，请注意，现在我们到现在为止的第三套第四套第五套指的是你用银行贷款买第二套第三套的，你买了五套房全部是自己的自有资金，我们至今的政策的定义，你仍然还是第一套，当然这是银行贷款的税，涉及到税的条款就没这么简单了。 扩供给 请注意，05年06年的政策转到07年08年的政策中，我们在购房人的政策上提出了两成首付按揭贷款的利率的七折优惠的政策，与此同时，还有一条政策，在保增长的时候，刚开始的时候，开发商的自有资金从35%降到20%，而迄今还没有一条政策是针对开发商的扩大再生产这样的一个限制措施，到今天为止，还没有涉及到开发商，因为显而易见的政策意图是，我们不希望以此影响到投资规模，开工总量以致伤害到供给，这个政策意图也是显而易见和区别于以往的政策。 也明显表现出我们希望在供给上实现这样的一个良性的开始，这不仅是平衡房地产市场所求这样的思路，你扩大供给，增加供应量才能抑制房价；此外，也兼有宏观形势的谨慎性在里面，今年的经济增长大家别以为刚刚发布的数据已经上了11%点几了，今年保八已经确凿无疑了，未必，我们09年吃了那么多药实现了8%的增长，今年的基础仍然是比较脆弱，一个是财政收入，一个是增长速度，一个是就业，这三个指标仍然带有很大的脆弱性。如果我们细细研究10号文件可以看出，对宏观经济运行形式的判断仍带有明显的谨慎性的含义。 加大保障房力度 继续加大保障房力度是坚定不移的，而且措施日益加大，这条在07年末国务院24号文件名字就叫《解决低收入群体和城镇低收入居民住房困难若干意见》，在这个意见中提到了扩大廉租房覆盖范围，还做到应保尽保的要求，08年末保增长中不仅是扩大廉租房覆盖范围而且进一步提出了扩大廉租房投资力度，政策扶持力度，包括拿出9千亿用于保障房建设，包括明确的提出了3年要建540万套廉租房250万套棚户区改造。 中国住房状况处于绝对短缺 我觉得把市场中不健康的成分，特别是像癌细胞一样快速繁殖的不健康成分把它排挤掉，对这个市场不论是短中长期都是很大的利好。我们一点都不需要怀疑，在中国的房地产市场上存在着一个巨大的长期的住房需求。 基本住房需求 先说总的存量资源和总需求相比较，假如说我们十个人在这个房子里面吃饭只有八个盒饭，不管盒饭便宜与否，但是就是不够，这是绝对短缺。中国住房是这样的情况，我们说，首先我们的保障房为什么在政策中始终是一个高调强调的部分？因为，社会永远有一部分人，无论如何也没有力量，解决自己的住房问题，别说买房子，租房子也租不起，就得靠社会基本无偿的提供住房，美国现在有6-7%的无家可归者，中国要占到20%-25%，这是一个绝对短缺。请注意这个救护性的需求，基本住房需求，不仅是在总人数中所占比例的问题，随着中国城镇人口的基数不断扩大，他的绝对数也在扩大而且标准还在不断的提高，提高的速度还非常快。20年前我们共有一间房就叫脱困，我清楚的记得，到九十年代初了北京的重点高校里面双讲师青年教师给了一间筒子楼，那是给你的特批优惠，共有一间房就叫脱困，现在我们脱困的标准都提高到了共有一套房了。就是廉租房50平米经济适用房60平米也必须是具有上下水道厨房厕所基本的完善的基础设施的成套住宅了，今后这个标准还会提高，这是一个绝对需求。 适度改善性需求 这部分需求是占中间比例最大的。总体评价，即便我们在过去20年住房建设实现了大跃进，我们老百姓城镇居民的居住水平也不过才刚刚走过了脱困期。2009年中国城镇住房面积130亿平方米，130亿平方米除以6.2亿城镇人口，这个城镇人口是指常住人口不算流动人口，人均不过20平米出头，户居才不过60平米，60平米就是24号文件指出的初步脱困的经济适用房水平。功能意义上我们很容易理解60平米的套型里面可以满足人们基本的住房的需求，比如有两个或者三个小居室的能够满足人们分室而居的要求，能够有上下水道厨房厕所有这样一个相对比较完善的条件，也不过如此，不可能再提供更多的功能了。从全面小康相对应的居住需求来看，我们让现有的城镇居民，住到适度改善性功能的住房里面，起码户居90平米，适度改善型就是90-120平米。 享受型住房需求 我们预计2020年前后中国城镇有20%-30%的家庭应该住到具有享受型住房的里面，享受型也是一个合理的住房需求，不是一种奢侈和浪费。 什么叫享受型？户居面积在160-220平方米，拥有书房、健身、娱乐等多种功能空间。这些功能也是老百姓追求幸福生活的时候，合理的需求。我们到2020年大多数老百姓达到这个标准是绝对不可能的，我们应该在2020年或者前后让平均的水平达到适度改善性20%-30%的家庭达到具有享受型。从我们现在存量资源够还是不够，加上城镇化的推进以及改善性需求的增加，已经存在一个巨大的长期的需求的问题。我们希望这样一个需求和我们的经济发展同步而行，匀速释放，不要被一种恐慌情绪提前的召唤到市场中来。 政策意图是改善人们对房地产的预期，不要把一些三年五年甚至八年的需求都集中互换到2010年来，导致一种恶性循环，实际最终受损害的是那些以自住需求为合理目标的需求者。 问答部分 Q1:可以谈一些关于消费税方面的预期，政策里面没有说得很清楚，昨天17号出的国务院关于抑制部分城市房价过快上涨的第二大点的第四条，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的作用。 答：消费的引导是多方面的，比如说人们把盲目的追求过大的资源浪费的奢侈型的需求，这是坚决抑制的，我刚才说的需求适度改善型，享受型都是属于合理范围内的。 脱困型或者基本需求型要给予支持保护和补贴的，而不是限制。享受型应该是合理的要求，不是给你打击，而且也不会给你以优惠，奢侈型的是以浪费资源为目标的，以炫耀财富为目标，这个是要坚决抑制的。 我们也需要大家形成一个合理的住房消费观念，要和你的支付能力风险承受能力相适应的一个过程来改善，而不是远远超出社会发展水平超出你的收入承受力超收你的风险承受力的去改善自己的住房水平，这也需要一个政策的引导和调控。 Q2:对于当下出台的新政的话，接下来会对房地产市场供给方，就是地产开发商，以及需求方还有投机的市场，大概会产生一个什么样的格局的影响？ 答：我们当前抑制投资性需求的时候，所采取的措施有可能在一个短期内，一些合理的改善性的需求，也会受到影响。但是长期来看呢，而且这个长期不会很长，当我们找到了足以抑制这些引起市场异常波动的方向，我们还可以通过政策的完善和调整。 我倒觉得对开发商影响最大的还不在10号文件中，更重要的是观察后半年经济增长，CPI变化以及对应于这两个格局的货币政策，那才是真正影响开发商的。 Q3:关于加强市场监管的国十条，这一条关于房地产开发企业的项目公司的股东不得违规对其提供借贷和担保，相关的融资，不知道这一条的政策具体的针对性是什么，还有一个是，严禁非房地产主业的国有控股企业参与房地产开发和土地经营，是否预示着国有企业不能再参与房地产的开发了？ 答：开发和经营不能等同于一致，首先说，国有企业特别是央企退出不是新政策，央企非主业不得进行房地产业，从03年就一明确规定了，这些大央企背后都有比较多的各种各样的背景，所以国资委恐怕在前几年也未必能够禁止，这一次借机会清理了78家非地产主营的央企也是还了一个历史性的欠账。政策没有说投资公司也不可以持有房地产业，实际上早在去年和前年国务院同样讲到了发展房地产，条件成熟或者尽快退出，这个指的就是要持有，主要目的就是持有商业物业，并且获得长期稳定回报，包括社保基金还有其他。就我个人的理解，除非是城投公司，或者说一些明确的为房地产为主业的企业之外，国有资本不应当进入那些以盈利最大化为基本目标的领域。 Q4:关于房价上涨过快，以及供给紧张的地区实行第三套房的住房贷款的三年发放，以及异地购房的限制，这个是如何界定的，关于这个限制。 答：政策实施细则我回答不了，这是需要政府行政部门要发布的细则。房价上涨过快，恐怕也要因城而异。实际上沿海各大城市，在过去几年多来，特别是去年末以来，都属于房价过快上涨。 Q5:这次关于土地增值税提到了清缴，以及对于有土地闲置的这些房地产企业对它的融资和资产重组都进行了限制，您觉得这个会不会对未来房地产开发企业的现金流带来一些压力呢？ 答：土地增值税清缴06年就有过一次了，这件事我认为是政府对税的问题要有严肃性。对于房地产税费的改革，基本方向是要清费、明租、正税，清理不合理的附加在整个开发交易持有环节的收费，明确租金，最后一条，正税，如果这个税确有必要征，那么就要从正言顺的从严征收。如果土地增值税是一项必须征收的税种，那么应当按照一个规范的征收办法，而不是隔几年清缴一次的办法来征。 Q6:这次针对房地产的调控，目标是什么，或者说我们的目标调控的底线是什么？根据经济学来说，供给是根据需求的变化来变化，如果需求在这样的市场的变化来说，经济学告诉我们，需求也会下降的，如果放贷的需求很紧，我们政府未必能达到原来的效果，如果是这样的话，我们的政策会怎么办？ 答：房地产开发，住房供应，它的建设周期是有一个特定的一个节奏，供给和需求的住房建设上从来就不是一个同步运动，不是像我们理解的有了需求就同时有了供给，有了供给同时就有了需求，今年的供给要增加，取决于两年前一年前土地和资金供应的情况，那就导致了有可能某一年是供给的大年，需求的小年，某一年是需求的大年而供给的小年。我刚才也说了，中国房地产存在着强大的长期的绝对短期的需求。第二个，扩大供给也不仅仅是增加开发量，最重要的一条是发动和唤醒那些存量住宅中变成闲置的住房资源，这也是扩大供给。所有的目标针对的就是房价的过快上涨。
