XiaoMing 房地产：各地政策细则加码 影响仍待观察
房地产：各地政策细则加码 影响仍待观察 更新时间：2010-10-9 6:51:11 报告要点： 国庆期间，各地相继出台新的房地产市场调控明细，我们对此点评如下： 非市场化调控越来越明显。 我们从近期出台的各地政策来看，一个非常明显的情况就是各地政府应用的非市场化手段越来越明显。例如：上海暂定居民家庭只能在本市新购一套商品住房；深圳规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房；厦门规定从10月1号起到年底，每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。浙江则开始对商品房预售资金进行全面监管。这一方面显示出政府通过市场化手段在短期内已经很难改变房价上涨的趋势；另一方面也进一步表明了政府对于房价的态度。 进一步强调税收改革，房产税出台的路线已越发清晰。 上海细则中进一步强调了土地增值税，要求“房开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%”。这一力度要超过全国的平均水平。另外我们在上海的政策细则中看到“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。我们认为房产税的出台已经越来越近，另据部分媒体报道，上海、深圳房产税获批，税率为0.3%-0.4%。我们认为房产税细则出台后或许成为市场投资机会出现的契机之一。 限购令对于成交的影响仍有待观察。 国庆期间出台的各地政策细则与新国五条对比来看一个主要的区别是有些地区推出了限购令。这主要是因为前期推出的多套房停贷方面未能有效的抑制住房价上涨的动力，因此本次推出了限购令，实际打压的正是投资性购房群体。这方面主要目前在实施的主要是北京，国庆期间推出的有深圳、厦门以及上海。当然该政策对于成交的影响仍然有待观察，如有一定效果该政策将可能被其它地区效仿。 关于地产股投资。 正如我们在9月月度报告中提及的，政策力度将绝对市场成败，但显然目前政策力度很难实现我们认为的楼市调控的理想状态。至于市场关注的政策是否“利空出尽”，估值过低等一系列关注点，我们觉得都并不是目前投资关键所在；在行业投资大环境没有改善情况下，舆情、成交变化、价格波动等多个影响估值因素将始终存在。当然针对本次政策调控，我们认为引起特别注意的是政府非市场化行为对整体行业长期伤害以及外部宏观环境压力对调控的影响，这将决定了短期地产股反弹的时间和幅度。
