Mike 房地产：国家政策的调控加强预期兑现
房地产：国家政策的调控加强预期兑现 更新时间：2010-10-1 7:14:09 报告要点： 进一步强调差别化信贷政策，加强对消费性贷款的管理。 此次政策在信贷方面明确了在首次购房、二套房、三套以及三套以上的购房贷款政策。对于对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。本次信贷政策与以往主要的变化在于首付提高到三成以及暂停对于三套及以上的商业贷款。从这个角度上来说，信贷政策显得更加严格了。 加强交易环节税的征收，关注土增税的清算。 目前在契税方面，一般是以房款的1.5%来缴纳。本次政策调整为对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。新政策主要是强调了以家庭为单位而不再是过去的个人。另外在个税方面，这一块我们过去大部分地区是以房款的1%来缴纳的，但是根据国家税务总局文件的规定应该是以房产交易盈利部分的20%来缴纳的。政策存在两种情况可以优惠：第一是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；第二是对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。新政策取消了第一条的优惠，也就是对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。从税收这个角度来看，新政策是典型的有保有压，对首次置业仍维持呵护，对投资投机继续打击，为未来持有环节征税埋下伏笔。 加大保障性住房政策优惠力度。 我们知道今年保障性住房的建设力度是空前的，市场上也一直对于保障性住房建设任务是否能完成持怀疑态度。 根据最新的统计，截止8月末，保障性住房已开工220万套，占全年计划的75%；各类棚户区改造开工190万套，占全年计划的65%。其中，廉租住房开工率75%、公共租赁住房开工率85%、城市棚户区改造开工率70%。今年以来，保障性安居工程已完成投资4700亿元。与此同时的是保障性住房相关的配套优惠政策开始完成，在各种税费都给予了免征，另外流程审批上设有绿色通道。我们认为在这样的情况下将会有效的调动开发商的积极性，参与到保障性住房的建设中来。 房产税改革加快，等待进一步明朗。 我们注意到此次政策明确的提出了加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。在过去的表述中从未提到扩大的全国范围。我们认为房地产税出台的脚步将会大大加快，我们认为房产税细则出台后或许成为市场投资机会出现的契机之一。
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