summer 房地产：土地增值税清算新政力度不严厉
房地产：土地增值税清算新政力度不严厉 更新时间：2010-11-23 7:36:32 5%-6%的土地增值税核定征收率看起来较高。重庆市政府近日公布了关于该市土地增值税核定征收率的部分细节。公告规定，对于不能提供充分或完整纳税资料、从而难以确定土地增值税金额的房地产开发企业，在出售/转让普通住房时的核定征收率调整为5%，其他开发品的核定征收率调整为6%。个人转让或出售非住宅旧房取得收入的核定征收率调整为6%。 但与中央政府的通知相比不太严厉，这与国家税务总局6月份宣布的政策基本相符。但我们注意到，重庆市政府的公告并没有规定5%或6%为最低核定征收率，而是无论项目利润如何都采取统一征收率。 有利于部分重庆开发商。我们认为在重庆业务比重较高的开发商将受到以下积极影响：此举消除了重庆市土地增值税相关的政策不确定性，尤其是新出台政策不算严厉；这实际上为毛利率较高的开发商提供了降低土地增值税负担至5%-6%的空间。我们估算毛利率高于40%的开发商的土地增值税占销售收入的比例将高于5-6%；我们预计该政策将进一步挤压那些财力薄弱的开发商并加速当地市场的整合，使实力雄厚的大型开发商受益。 融创中国和龙湖地产可能受益更大。瑞安房地产、融创中国和龙湖地产是重庆业务净资产价值占比最高的三家开发商。我们认为重庆新政将对融创中国和龙湖地产产生更积极的影响，因为这两家公司大部分重庆业务与开发物业相关，而瑞安房地产的重庆业务则更多的与商业地产相关。我们重申对融创中国和龙湖地产的“买入”评级。
