spring 房地产：土地将成调控再强化主线之一
房地产：土地将成调控再强化主线之一 更新时间：2010-9-10 6:03:16 投资要点： 本轮地产调控主要的政策效果在于短期内的市场预期逆转和局部市场的一定幅度价格下调，随着市场逐步正常化，局部房价过高城市在“金九银十”销售旺季“量价从调整低谷回暖”的格局，可能会促使“再调控”的力度趋于强化。 市场从4月份新政以来的大幅交易萎缩逐步转向正常化，局部地区近期从预期调整阶段转入量价齐升，可能导致调控“再强化” 4月份新政出台之后交易的大幅萎缩是特定条件下的政策冲击带来的市场效应，短期冲击之后适度恢复正常化是必然趋势，这在经济回落时期有助于支持宏观经济环比触底。同时，如果局部房地产价格较高城市继续呈现“量价齐涨”的走势，则调控的力度可能会有针对性加强。 土地供应将成为下一阶段调控“再强化”的主线索之一。 挤存量：打击土地囤积，7月督察、8月约谈、9月问责，目前的土地清查是督察和约谈的应有之义，下一阶段将进入地方政府的实质性问责阶段。 扩增量：全国上半年实际供应完成率为30%，然而，保障房供地实际占比只有17%，下一阶段调控的重点之一是优先完成保障房供地。 在居高不下的房价格局下，房产税有可能演变为一种临时性调控工具。 从国际经验看，房产税并不主要是调控房价的工具，但是，在局部房价过高城市房价持续居高不下条件下，房产税可能会演变为一种临时性调控工具而推出。 预售款监管是备选的另外一个调控制度，具有政策纠偏意义。 目前，引入监管机制的制度障碍已破除，将开发商预售按照建设进度逐笔拨付而不是一次性地进入开发商的资金账户，这本身并非新政策，但具有纠偏含义，同时也具有短期的市场冲击效应。 下一阶段调控“再强化”对市场的影响。 现有调控政策不作调整的情况下，开发商资金流仍能覆盖流动负债，但如果逼迫开发商加快存量土地储备开发，并通过专门账户管理将预售款用于建设项目，那么开发商的资金流以及资金使用的自由度都有所收紧。 下一阶段调控“再强化”的力度和针对性都有所加强，预计局部核心城市“量价齐涨”的持续性将有所弱化。
