Rose 房地产市场不会长时间下调
房地产市场不会长时间下调 更新时间：2010-5-17 0:35:00 4月中旬国务院房地产新政颁布之后，北京等地相继出台了一些严厉措施。市场人士、房地产开发商、普通购房者、经济分析师们对于中国房地产市场的未来走向众说纷纭，分歧很大。而房地产行业表现如何于对整体经济及其未来前景而言非常重要。
房地产调控政策是否会因太严而造成整体建设活动和经济增长的急剧下滑？这可能是目前宏观经济中最大的疑问。这一问题的答案又取决于另外两个问题：中国是否存在着全国性的房地产大泡沫？房地产新政的主要目标和未来发展的轨迹是什么？
争议泡沫
“泡沫”的问题，一直争议很大。我们从房价上涨幅度、房价支付能力、居民负债率以及房地产建设总规模等各方面进行考察。从多个角度看，中国的房地产市场似乎在最近几个季度呈现出“泡沫化”的特征。
房价上，缺乏有代表性和公信力的房地产价格数据。官方公布的数据和老百姓感觉到的实际情况差距较大。统计局数据显示去年底70个大中城市新建商品住宅均价比一年前涨了9％，全年平均比2008年上涨1.2％。数据公布之后，舆论大哗。然而即使这个统计口径，也显示今年3月新建商品住宅均价较去年同期上涨了14％。这一速度超过了过去近十年的任何时期，土地价格更是如此。
如果用统计局公布的整体销售价值和面积的数据，计算简单的平均售价 ，那么今年一季度的均价比去年涨了20％多，而北京的房价则涨了60％以上。中原地产公司统计的二手房价也显示北京、上海、深圳等大城市的房价在2004年到2009年间上涨了一倍半到两倍多。
普遍认为，房价上涨快主要是因为刚性需求大而供给跟不上，并且居民财富迅速积累而却缺乏投资的渠道，再加上存款利率低等因素造成的。当然，地方政府“以地生财”的动机对推高房价也起到了相当大的作用。这些观点笔者也认同。
但我们研究发现，2009年以来按揭贷款的大幅攀升在推高房地产上起到了很大作用。到今年3月，按揭贷款余额比去一年前增长了53％，大大快于整体的信贷扩张。居民部门的负债率，也就是居民债务与居民可支配收入之比，在2009年增加了13％。
然而，由此推定中国房地产已经形成了巨大全国性泡沫，还证据不足。最主要的是，上述危险的态势延续的时间不长，尚不足以积累成全国范围的大泡沫。比起美国最近的房地产泡沫、亚洲金融危机之前韩国、中国台湾、泰国等信贷膨胀的持续时间短了很多。
一个经常被引用的数据是房价可支付能力，也就是平均房价与居民可支配收入的比。用统计局的数据，2009年全国城市平均房价是城市居民可支配收入的9倍左右，大大高于一般国际上的4-6倍的水平。在一些大城市，如北京、上海、深圳等，这一倍数更是高达14-17倍。
然而，房改至今的十多年，购买商品房的仍然是城市人口中收入较高的，并不是拥有“平均收入”的家庭。而城市居民中收入是上面20％-30％的家庭，其平均收入要比全部平均高大约两倍。而且不算大量的低报或没报的灰色收入。从实际购房人的角度看，房价支付能力并不差。
当然，居高不下的房价收入比，也说明了另外的问题。第一是中国家庭收入差距较大，第二是商品房市场一直主要定位于中高端。未来房地产行业的长期发展，必须满足不断增长的大众化普通商品房的需求。
未来可能轨迹
要评估调控政策可能产生的影响，我们必须评判房地产新政的目标及其将来可能演变的轨迹，也要分析房地产业对宏观经济的重要性，以及楼市下滑对银行、地方政府和大宗商品需求带来的可能影响。
笔者认为，近期房地产政策的目的是稳定房价，而不是打压整个房地产业或整体经济。此外，考虑到房地产业对整体经济的重要性，再加上政府对全球经济下行风险的担忧，我们认为一旦出现房价企稳或全球需求大幅走软的明确迹象，目前的一些临时性的紧缩政策就可能放松。
另外，目前的新政打击对象主要为 “房价上涨过快的一些城市”，而不是全国范围。在全国范围内，今年经济发展的一个重要基调是推进中小城镇的城镇化发展，尤其是内地省份。另外，本次调控在压制需求上显得比2007年的那次更严厉，但是比2007年更强调增加供给。我们认为内陆中小城市房地产建设活动增加以及保障型住房建设加快将会部分抵消掉大城市可能出现的下滑。
因此，我们维持今年房地产实际投资以及整体建设活动比去年平均增长10％-15％的预测。这意味着房地产建设从现在起增速逐步放缓，再考虑到去年下半年的高基数，今年下半年某些月份建设活动可能出现同比下降。
目前北京等地出台了颇为严厉的房地产措施，但许多其他城市似乎仍处于观望状态。考虑到地方政府对土地收入及房地产行业的依赖，有多少城市会从严贯彻实施中央的政策，还是一个未知数。即便如此，个别城市严厉的行政手段已经提供了警示，市场信心已经受到打击。而政策面的不确定性将继续对市场带来压力。大城市的成交量已经出现下降，2010年下半年可能会出现价格和新开工面积双双下跌的情况。
因为最近一年尤其是去年年底以来房价的急剧攀升，房价的下降的幅度可能看似很大 ，但可能也只是把价格调整到去年年底的水平。对于银行系统来说，对在最高价位买房发放的按揭贷款数量有限，之前按揭贷款的平均贷款额与房价比应比较低，能承受这样的调整。
也就是说，在全国范围内，我们并不认为建设活动或整体GDP增长处在崩盘的边缘，也不认为房地产会出现长时间的下调或银行体系正在面临巨大的问题。
由于房地产调控政策的影响可能与全球需求走弱同时出现，因此我们对2011年的预测存在着略微的下行风险。另外，依赖行政手段来调控房地产，容易出现过激的风险，也值得我们关注。
