Mike 房地产：房交会使销量上扬但政策导致下降
房地产：房交会使销量上扬但政策导致下降 更新时间：2010-4-21 23:59:29 摘要： 2010年1月初至今累计一手房成交量：整体同比下降6%。其中一线城市下降15%，二线城市上升5%。 本周一手房成交量受春交会等影响，整体环比上升38%：其中一线城市上升34%，二线上升43%。本周同比上升24%，其中其中一线上升6%，二线上升44%。其中重庆由于春季房交会的成功开展，成交量暴涨，本周环比上升297%。 近期一手房成交价格持续上扬：本周环比上升9%，其中一线城市上升10%，二线上升8%。相对2009.1.1的房价涨幅为56%，其中一线城市上升69%，二线上升42%。 本周二手房成交量环比整体上升31%，但是深圳大幅下降72%。二手房整体同比上升52%。其中北京、天津、武汉、杭州环比分别上升58%、82%、29%、35%，同比也均上升；深圳同比下降80%。 去化时间由于成交回升而快速下降，整体可售面积处低位。目前8个城市平均去化时间为4.2个月，整体可售面积同比下降40%。 A股主流房地产公司估值尚在合理范围内。一线地产10年PE 15倍，RNAV折价20%；二线地产10年PE15倍，RNAV折价5%。 政策走向与我们预期一致，3月17日开始我们连续在行业周报中提示政策在房价逼迫下将更加严厉，提示政策风险上升。继二套房贷提至5成首付、1.1倍利率之后，后续如部分城市限制异地购房、三套以上限制贷款随之出台。史上最严政策的相继出台将政府打压高房价的决心彰显无遗，同时对于部分房价上涨过快城市的差异性政策，既可以快速控制需求以控制房价，同时由于只是区域性、暂时性政策，对于全国市场短期并非伤筋动骨影响，引导作用相对更大。 多个以打压需求为主的政策在09年末及今年上半年出台，在目前达到一定的高峰，预计其累积效应会在近期逐渐释放，反映在成交量的萎缩上。配合后续可能的税收方面的政策，股价仍存在下行压力。 随着下半年及明年上半年的供应高峰出现，伴随着被政策强烈打压的需求，预计本轮周期将加速见顶，行业顶和政策顶将再次接近重合，加剧本轮周期的波动。 维持行业趋势谨慎的观点，维持行业中性评级。中期关注品种阳光股份、中国宝安和北京城建。 受影响较大的公司包括激进的、高杠杆的开发商，尤其是09年下半年以来持续快速高价拿地的小部分开发商，在本轮周期见顶下行后会逐渐面临资金链紧张、盈利空间压缩等问题。
