Olivia 房地产：房价上行压力减缓趋势短期难逆转
房地产：房价上行压力减缓趋势短期难逆转 更新时间：2010-4-19 17:50:29 事件： 14日召开的国务院常务会议要求，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 点评： 首付与利率同时提升，且以家庭为单位进行调控。会议明确要求对于首套90平米以上的住房最低首付必须从2成提高至3成；第2套住房首付从前期的4成提高至5成，贷款利率也不得低于基准利率的1.1倍，比此前执行的85折或基准利率上升幅度超过10%。而是否属于首套或2套，会议要求以家庭为单位进行认定，在07年市场火爆时曾提出以家庭为单位认定，在08年因市场下滑执行较松，近期市场的异常火爆使得此次从严执行的概率大。 二套房贷为调控重点，力度超过07年市场水平。在二季度策略报告中，我们曾将本次政策出台前的调控力度与07年进行过对比，当时我们认为市场仍然存在进一步紧缩的空间，特别是二套房贷的利率水平。此次以二套房贷为调控重点，基本符合我们预期。与07年相比，本次政策力度更大：如利率上升到了基准利率的1.1倍，与07年持平，首付则从4成提高到了5成。与07年政策相比，新政策对首套住房的支持较为明显，主要体现在利率上，目前政策仍然保留了首套7折优惠，07年时则为85折。 投资性需求将受到抑制，房价上升压力减缓。首付与按揭利率的提升将降低房价上升带来的收益以及提高持有住房的成本，投资性购房有望受到一定抑制。部分需求受到压制将缩小目前的供需缺口，从而减缓房价上升的压力。 新开工未来将从高位回落调控政策的力度超07年可能导致开发商对新开工规模保持一定谨慎。虽然目前因库存创下5年来新低，开发商补库存的意愿会比较强，但是在库存水平有所上升后，特别是在6月之后，新开工可能出现回落。 行业趋势短期难逆转由于与07年10月经济背景不同，本次二套房贷政策执行导致行业趋势逆转的概率很低。首先是目前库存水平低至5年来新低，且仍维持向下趋势，低库存意味着供需紧张格局较为明显，短期难以改变；其次是目前绝对利率水平明显低于07年，07年10月时5年期基准利率7.83%，二套房利率为基准利率1.1倍，即8.61%，目前基准利率为5.94%，二套房实际利率为6.53%，较07年低了2.08个百分点。较低的利率有利于需求的释放；最后，目前上市公司财务状况良好，短期偿债能力创下近年来最好水平，行业趋势发生逆转的传统核心因素——上市公司财务紧张，目前尚不存在，难以发生开发商因财务困境大规模降价销售的情况出现。 地产、建材等行业承压，业绩面临向下修正压力由于新政调控超预期，2010年1手房销量下滑可能会超过我们此前预期，地产公司2010、2011年业绩存在向下修正的压力。由于新开工水平下滑会影响钢铁、水泥等建材的使用，预计相关行业业绩也将面临修正的压力。
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