房地产：房价决定政策进度资金决定房价走向

房地产：房价决定政策进度资金决定房价走向 更新时间：2010-7-16 0:06:53 　　资金来源结构变化，自有资金至关重要。数据表明，地产调控效果开始初见成效。预收账款和个人按揭贷款增速较1-4月均有所下滑，并且其回落幅度大于1-4月的下降幅度，呈现出降幅逐步扩大的趋势，而企业自筹资金的增速开始有所增加。另外，由于部分地产商在09年新增土地储备增加过多。　　一些储备已经进入开发周期，然而资金不足则无法动工，将面临更大困境。　　而项目前期储备较多，09年拿地较少，目前现金储备较好的大公司则没有这种“被动开工”的困境。这和我们前期提出“有钱有地”的观点较为一致。　　预期2010年下半年，这一趋势将会更加明显。而现金储备较多的大型地产商将有更多的空间应对调控。　　投资增速将有所下降，但幅度不会太大。由于部分地产商在09年新增土地储备增加过多，一些储备已经进入开发周期，如果没有出现普遍的资金紧张的情况，新增楼盘没有大面积停工，则存量土地储备中的新开工面积还将有所持续增加。预期2010年下半年，房屋新开工面积以及房地产开发投资增速将有所下降，但幅度不会过大。另外，土地购置费用增幅大大超过土地购置面积，说明地价增速依然较高。通过历史情况对比，我们认为，地价价格弹性较低，随着开发商资金链趋紧，而地价依然稳步上升，会进一步降低地产行业的投资增速。　　价格并未松动，四季度有望出现下调。由于09年同期，地产行业处于低潮时期，因此数据同比增幅普遍较高。结合09年房价走势，从5月份后，同比增速将会越来越小。由于地产调控因素的影响，从近两周的数据来看，各大城市地产平均价格环比呈现出跌多于涨的格局，但住宅地产中位数依然在高位震荡。另外，从目前调控政策对企业经营的传导途径来看，地产行业投资增速的下降先行于商品房价格的下降。而预计三季度末，地产行业投资增速将出现全面下降，因此我们认为，房价的下调至少要等到四季度才能有望看到。　　短期反弹可期，长期震荡依然。从短期来看，由于地产板块前期出现超跌，目前估值区间处于历史低位，在市场层面有反弹的需求。而近期宏观调控政策处于暂时的平静期，相应的调控效果还没有显现。在这个阶段里，地产板块出现一定幅度的反弹是一个大概率的事件。通过暂时性的反弹，拉高地产行业的估值水平，而在这个过程中，市场所谓的估值优势也将逐渐消失。而当估值优势并不明显的时候，市场的方向可能将出现较大变化。仍然维持“跟随大市”的投资评级。

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