John 卓越李晓平：双引擎之道
卓越李晓平：双引擎之道 更新时间：2010-11-8 7:22:52 廖杰华
从大学里的数学教师，到政府部门智囊，再到地产开发商，卓越集团总裁李晓平完成了生命中最为重要的三次选择,在其治理下，卓越集团2009年在深圳CBD的商厦销售面积，已超过2008年深圳写字楼销售面积的总和，并拥有深圳CBD之王的美誉。
李晓平说，战略选择造就了今天的卓越，卓越选择从纯住宅开发转向商住并举的双引擎模式，对卓越的发展意义重大。
商住并举
经济观察报：卓越地产是如何定位的？
李晓平：应该说市场定位决定了卓越的今天。就目前来看，国内绝大部分开发商都是以住宅为主，也有一些企业专门从事商业地产，比如说大连万达，尽管也有一部分住宅业务，实际上是为商业服务。卓越两边都不靠，但在选择上相对靠近商业。
严格意义上讲，卓越走的是综合开发模式，是一个综合的房地产公司，在住宅上，高层、别墅、叠拼、大型社区甚至是郊区城市豪宅，卓越都有；在商业地产上，从街铺、主题购物中心到大型的ShoppingMall，再到写字楼和商务综合体卓越也都有。
商业和住宅同时构成利润的主要部分，这既不像以商业为主的万达，也不像以住宅为基本的万科，在利润的来源上，住宅和商业各自贡献着将近50%的份额。
经济观察报：卓越在商业地产上的优势是什么？
李晓平：在商业地产上，卓越的选择是一、二线城市的核心区域，我们不会在很偏的地方建设大型的购物中心，这不是卓越的强项。
在CBD的开发中，卓越已经有了成熟的商业模式，不管是市场还是地方政府都比较接受。另外一个竞争优势是卓越对战略的选择，跟新进入企业比，卓越已有的经验还是比较重要的。
经济观察报：相比以往，卓越在商业地产的开发模式上有无变化？
李晓平：以前是开发了卖，现在基本不卖了，持有并经营。如果单纯是卖，跟住宅的差别就不是很大。
避开招拍挂
经济观察报：卓越如何理解土地的价值？
李晓平：拿地是战略选择的问题，在房地产从拿地到销售的整个价值链里面，大部分的价值是前端。经过十几年的发展，房地产行业的竞争已经比较充分，因此，在同样的地区，用同类型的代理公司，销售同样的产品，价格不会有很大的差异。所以能不能获得相对高的溢价，拿地很重要。
土地的潜质是由企业的眼光和客户群来决定的，不同企业对土地的定位不一样，同样一块地，有的企业只能做低档的商品房，有的企业却能做豪宅。比如，星河湾在很郊区的地方也能做出超级豪宅并销售一空，这就是它们的溢价能力。另外就是有没有合适的产品满足你对定位的需求，这是前期的设计能力，对设计的理解。这些都是以土地为载体的。
经济观察报：卓越在深圳最核心的区域拥有大量的优质土地，这是如何做到的？
李晓平：从战略的眼光来看，卓越是提前去拿地，看的是未来。因此等到两、三年后开发完毕再来看，地价已经比较便宜了。这种拿地方式是要付出代价的，卓越损失了最初两三年的发展速度，这两三年卓越的规模没有做大。当然，好处也是显而易见的，那就是卓越发展还是比较稳健，销售比较好，利润率也比较高。
经济观察报：卓越基本不走招拍挂，如何拿到土地？
李晓平：卓越现有的土地储备中，收购的地占到50%左右，和政府的一级开发合作拿到的地也占到了50%。
卓越确实不太走招拍挂途径，但可以通过股权收购拿地，现在大部分公司拿地的方式都是股权收购，只是近年来地王频出，才把招拍挂的问题凸显出来。有些公司早期拿了很多地，但没有能力开发，我们通过收购的方式拿过来开发，这个方式是可行的。
经济观察报：通过协议拿地是不是经常会遇到一些历史遗留问题？
李晓平：确实会遇到一些问题，这种地往往有一个问题，涉及到拆迁和一些历史遗留问题，要花时间去解决，这需要一个周期。比如在开发周转上，卓越就会比较慢一点。但有失就会有得，卓越现在的规模是小一点，但利润比较高。去年路演的时候，卓越的毛利率在当时路演的公司当中是最高的。
占有的资源不一样，优势也就不一样，就这点而言，这个模式对卓越是最合适的。
上市随时可以重启
经济观察报：什么时候重启上市？
李晓平：我们一直在香港联交所挂着，想上市随时都可以，但在香港上市，受国内的政策影响很大，现在环境不好，容易被低估，在这个时候上市不是很合适。
除了在香港上市，我们也考虑在内地上市，内地的投资者对卓越是了解的，低估的可能性相对小一些。
经济观察报：卓越今年的销售状况如何？
李晓平：住宅的销售有40亿到50亿，明天也大概是这个规模。卓越在住宅和商业上是一半对一半的，如果今年全部对外销售，100亿是没问题的，相比国内其他企业，卓越的利润率会相对高一点，换句话说，卓越100个亿销售额获得的利润和一些企业200个亿销售所得的利润相当。
经济观察报：卓越现在的土地储备如何？
李晓平：经过10多年的发展，卓越现在的土地储备将近1500万平方米。
经济观察报：卓越在全国的布局战略进行到了哪一步？
李晓平：在战略布局上，卓越的策略是“3+4+X”，即锁定珠三角、长三角、环渤海区域三大经济圈，重点发展一线城市和有潜力的二线城市。目前，四个一线城市卓越都有项目在开发。在新城市的选择上，除了经济发达、发展潜力大这些传统标准，我们要看其聚集力，这个城市的经济总量不一定很强，但聚集力比较强大，最后的结果是一个区域里面相对富裕的人群来购买你的房，比如成都、武汉就具备这个素质。
