Mike 50亿到200亿东亚新华资金谜团
50亿到200亿东亚新华资金谜团 更新时间：2011-1-14 9:46:43 2008年底到2009年初，全线降价并引发业主大规模维权的北京一家小型房地产公司，在公众视野中沉寂两年之后，到2010年底忽然变成一家在8个城市同时运作14个项目、在开发面积500万平方米的全国性房地产公司，扩张速度令人侧目。
这家房地产公司就是由黄光裕妹夫张志铭实际控制的东亚新华投资有限公司。
2010年12月底，东亚新华地产发布2011年全国发展战略计划，称公司在2011年将有14个项目同时入市，分别位于北京、沈阳、包头、鞍山、宿迁、东营、江阴和南昌8个城市，物业类型涉及别墅、公寓、普通住宅和商业综合体，14个项目累计开发面积超过500万平方米。
从“揭秘”成本到超额利润
在2008年下半年，正值房地产市场低迷时期，东亚新华公司在北京开发的东亚上北中心项目，从1万多元/平方米的均价下跌到7000多元/平方米。之前购买东亚上北房源的业主组织大规模维权活动，向东亚新华公司要求差价退款。这时候，东亚新华公司召开了新闻发布会，声明自己是“为百姓建房”，并称，“作为一个有责任的企业，我们要把最大利润空间让利给老百姓和消费者。”在新闻发布会上该公司将两个项目的开发成本做了“揭秘”。
“以京北回龙观区域2007年成交的一个项目举例，其土地成交价已经达到3070元/平方米，再加上3%的契税，其土地成本已达到3162元/平方米，包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本，一般在2300元/平方米左右。其他包括一些代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元左右；还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右，这大概在900多元。另外，单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，达到400元左右，还有项目开发的前期费用200元，还包括贷款利息等财务费用约200元。以上7项之和所算出的该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元。在目前的市场状况下，如果按照均价每平方米8300元的销售价格来计算，每平方米销售的利润在638元，这样算来，其产品利润率仅为7%。”东亚新华地产一位负责人表示。另一个丰台项目的利润率仅为5%。
记者留意到，该负责人所说的回龙观2007年成交项目应即东亚上北中心项目。不过该地块按照成交价5.3365亿元和规划建筑面积23.8237万平方米计算得出的楼面地价为2240元/平方米。当时预计，按照成交均价8000元/平方米测算，该项目仍能获得2000元/平方米以上的毛利。
而目前该公司预计于2011年1月入市的另一个同样位于回龙观的项目东亚上北鑫座，则是2009年6月中国建筑下属中建国际旗下智地创展和创智天地两家子公司联合体以2496元/平方米楼面地价招拍挂拿下回龙观地块之后不久，将地块中的大部分转让给东亚新华公司。该项目预计最低售价1.68万元/平方米起。如此算来，该项目利润率可超30%。
钱从哪儿来
从东亚上北到东亚上北鑫座，两年之间的东亚新华一度从公众视野中淡出，从7%到30%的突变仿佛一蹴而就。2010年宏观调控新政百日未过，东亚新华在山东、江苏、江西等地一举拿了7块地。东亚新华有关负责人的解释是“资金实力、现金流是衡量一个企业应对风险的重要指标，也是一个企业应对市场竞争的重要砝码。我们的资金储备和现金流都没有问题，所以我们才敢在这样的市场环境下拿地。”
当东亚新华宣布8城14项目齐开的消息时，一些业内人士无法置信，并将其与国美黄光裕资产转移联系在一起。“哪儿来那么多钱？2008年还苦哈哈的，全线降价呢。”一位业内人士质疑。
东亚新华地产以及其下属的几十家子公司、分公司，其法定代表人大多为“李世新”，包括卓越创业房地产公司、信永地产公司、东亚信鸿国际会展中心、东亚信鸿一分公司、东亚信鸿二分公司、东亚信鸿回龙观分公司、东亚信诚国际会展中心、东亚信诚一分公司、东亚信文国际会展中心、东亚信中国际会展中心、东亚信华国际会展中心、东亚信天国际会展中心、东亚信合国际会展中心等等。这些所谓“国际会展中心”实际上均是房地产开发公司，以开发商住两用项目为主。不过，“李世新”这一神秘人物的真实身份从未被公开资料曝光，东亚新华出面接受媒体采访的多为其营销总监贾玉鹏及新闻发言人韩磊。实际上，东亚新华的实际控制人是黄光裕妹夫张志铭，而据传李世新亦与黄光裕关系密切。
一位接近国美人士表示：“实际上张志铭和黄光裕之间确实没有传说中的不合，黄燕虹一直说他们两人关系挺好的，她都不知道这些传言是怎么来的。但另一方面，黄光裕出事后张志铭还拿出了一些钱给黄家，而不是黄家洗钱给张志铭。”
东亚新华公司大举扩张之前的在销项目主要集中在北京，开发过东亚奥北中心、东亚三环中心、东亚望京中心、东亚上北中心、东亚瑞晶苑5个项目。除去利润率较低的限价房项目东亚瑞晶苑，其余四个商业项目的销售额有50多亿，而总投资约为30多亿。
东亚新华声称其中有两个项目2008年利润率曾降至5%-7%，不过即便假设其所有项目平均利润率达到30%，那么这些项目的利润加起来为十多亿。这些项目基本已竣工并已结算成本。
2009年一年，东亚新华仅在北京就拿了三块地，分别位于大兴康庄、回龙观、怀柔庙城镇，总建筑面积近50万平方米。其中大兴地块楼面价约3500多元/平方米，怀柔地块楼面价2300多元/平方米，回龙观地块转让方中国建筑拿地成本为近2500元/平方米，三块地总地价款十多亿元。
2010年，东亚新华在北京又拿了两块地，分别是位于大兴的地铁亦庄线旧宫东站1号地块和顺义后沙峪地块，分别为18.5万平方米和8万平方米，土地价款为10.3亿元及4.29亿元。
东亚新华公布的发展战略称，在2011年即将入市的14个项目中总投资达到200亿元。即使将明天地产中张志铭占股20%部分都输血给东亚新华，也难以应付200亿元之巨的投资额。如此一来，东亚新华两年来扩张的500万平方米土地开发资金从何而来成为谜团。
记者发现，在项目开发过程中，东亚新华仍使用了大量土地抵押贷款，从东亚马赛公馆和东亚上北鑫座的情况看，这两个项目的土地分别被抵押给兴业银行和盛京银行。不过，近年来，房地产市场已是今非昔比，像十年前那样以数十万撬动一个数十亿项目的模式已无法持续，房地产业对自有资金的要求越来越高。2011年，对中小房企的房地产开发信贷将进一步紧缩。在信贷紧缩及宏观调控形势下，东亚新华成功闯过了2010年的调控关口，是否能同样闯过2011年之后的调控，尚是个未知数。
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