Lisa 媒体称监管层拟试点上调存量二套房贷利率
媒体称监管层拟试点上调存量二套房贷利率 更新时间：2011-2-15 8:29:06 此信息共有2页[第1页][第2页] 导读： 媒体称监管层拟试点上调存量二套房贷利率 各地限购细则本周有望密集出台 政策高压下 北京楼市成交大跌六成 开发商仍严重看高未来房价 沪宅地拍卖价高过周边房价 深圳拟规定安居房价格不得超商品房市价70%
媒体称监管层拟试点上调存量二套房贷利率 差别化住房信贷政策可能继续升级，针对的或为第二套房以上的存量房贷。 2月14日，接近国有大行个人金融部的人士向本报透露，决策部门近期曾召集几大国有商业银行个金部人士，商讨上调房价上涨过快地区第二套以上存量房贷利率的可能性。 他透露，若计划最终成行，有可能率先在北京、上海展开试点，第二套以上存量房贷利率上调至基准利率1.1-1.2倍。不过他同时强调，政策仍在酝酿之中，能否最终成行还很难说。 2月14日，接受本报记者采访的多家国有银行个金部门人士表示，目前尚未接到上调存量房贷贷款利率的通知。 对于商业银行和房地产人士而言，目前背景下动存量房贷利率难度非常大。 不同于2008年底房地产信贷刺激政策出炉之后，商业银行将存量房贷利率优惠由8.5折统一调至7折，时过境迁，在2011年房贷利率紧缩时期，优惠政策或将不复存在。 房贷去杠杆化 1月26日，号称史上最严厉的房地产调控政策新国八条出炉之后，尽管个人住房市场成交量在下降，但并不意味着房贷需求的紧缩。 2月14日，某国有大行北京分行个贷部人士告诉记者，尽管2月份刚上班，但贷款额度又快告罄，领导正在催促大家加班加点赶紧放款。 动存量房贷的念头，源于决策层对目前银行房贷杠杆化忧虑。 过去几年，商业银行个人住房贷款余额呈现出向京沪等房价上涨过快的城市过度集中的现象。上述银行业人士估计，京沪两地房贷余额相加占其整体房贷余额的比重在某些国有大行已占到三到四成左右，而在一些中小银行，这一比例或更高。 不过，央行最新数据显示，截至2010年末，全国购房贷款余额6.2 万亿元，同比增长29.7%，其中北京市个人住房贷款余额3476亿元，占比并不高。 同时，以2010年为例，京沪两市个人住房贷款分别增加604亿和543.8亿元，两者相加尚不足全国当年整体1.3万亿新增个人房贷的10%。 某股份制银行个金部门负责人认为，此举的主要意图在于存量房贷去杠杆化，过去两年，北京、上海等部分城市房价上涨过快，是房价泡沫化的典型，银行业因此积聚了大量信贷风险，房贷需要去杠杆化。 上述人士认为，尽管目前没有确切统计，但在北京、上海房价上涨较快的城市，一个家庭拥有二套以上的个人住房贷款的并不少见。 操作难 然而，前述调存量的说法，遭到了商业银行及地产界人士的质疑。 可能性不大！北京中原地产一位人士说。 在某国有大行北京分行个贷部负责人看来，政策遭遇的现实阻力主要来自于法律程序--即若更改存量房贷计息方式，需要客户签署补充协议，而若客户没有签署补充协议，银行强行上调，从法律上是存在问题的。 若更改折扣，涉及到更改房贷合同的问题。上述北京中原地产人士亦称，尽管不同的银行，甚至同一银行合同制式多有差异，但大多标准制式的贷款合同，会将房贷利率折扣表述明确，如在合同存续期内，按照基准利率的85%或70%执行本合同。 基准利率可以调整，但折扣是合同约定的。上述中原地产人士说，每年银行可根据央行发布的最新利率水平，银行有权在一年到期以后，执行新的利率水平；但计息方式不能轻易改变。 如果银行单方面改变计息方式，需要法律上重新签订协议，这是一个硬性障碍。上述大行北京分行人士也表示。 不过，某股份制银行个金部负责人则认为，所谓法律依据的问题并不大，如果要调的话，法律依据是充分的。我国是利率管制国家，大多银行签订的合同也都为利率市场化、法律和政策调整保留了空间。 显然，与2008年底金融危机后出台的房贷产刺激政策相比，利率优惠调下来容易，调上去难，客户很难开口答应。 2008年10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；随后七折优惠逐步扩展到存量房贷。 当时商业银行有两种做法，以工行为例，采取系统直接下调的方式，无需再签新协议；有的银行则是通知客户需要补充签署一个新协议。
各地限购细则本周有望密集出台 记者 朱楠 继上海、青岛、济南等地率先出台落实新国八条的楼市限购细则后，春节过后各地限购细则料将密集出台。 按照新国八条有关规定，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。有业内人士计算，在上述要求下，将至少有36个城市出台或更新住房限购措施。但截至目前，仅有青岛、上海和济南三地出台了细化政策。这意味着，在未来数天内，限购政策将在多个城市密集铺开，楼市将迎来前所未有的限购大潮。 春节前的1月29日，山东省青岛市政府召开新闻发布会，介绍青岛出台限购令的相关情况，但未公布太多细则。2月1日，上海出台沪九条，严格按照新国八条的规定实施限购，从之前的家庭可再新购一套收紧至已有2套住房的户籍家庭和已有一套住房的非户籍家庭均不可再新购住房，限购令进一步升级。 春节后的2月12日，山东省济南市有关限购细则也紧急出台，规定从即日起至12月31日，济南市户籍及非户籍居民家庭，只能在市区范围内新购一套新建商品住房。 其余城市中，有消息称，早在去年4月30日就率先出台限购政策的北京，新版限购令很可能于本周公布。此外，成都、南京两地的限购细则可能也将于本周出台。
政策高压下 北京楼市成交大跌六成 ⊙记者 于祥明 北京升级版限购令仍悬而未出，但楼市成交量已经大幅下滑。14日记者获悉，在新国八条等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅、二手房，还是总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛非常浓厚。 政策高压下成交量大跌 自去年5月1日起，北京开始实施限购令，不仅是全国实施时间最早的，而且政策本身也较为严厉。根据老版限购令要求，北京同一购房家庭只能在本市新购一套商品房，该政策对楼市形成一定抑制作用。目前，北京升级版限购令出台在即，楼市面临新一轮压力。 据北京房地产交易管理网数据显示，春节后首周，北京楼市成交明显降温，其中期房住宅成交量仅为740套，现房住宅成交量为161套，二手房更是仅成交3110套，比春节前最后一周分别下跌65.6%、54.5%、59.5%。另据统计，上周北京楼市总成交量为4011套，较春节前最后一周减少6166套，下跌幅度达60.6%。 值得注意的是，按上述数据计算，上周北京期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，仅较最低点多出15套左右。楼市成交的大幅下滑虽有淡季因素影响，但政策调控影响力仍可见一斑。 我们的市场调查数据显示，60.3%的人期待根据新国八条有关要求出台的更严格的限购政策将给市场带来影响，更有27.2%的被调查者认为房价可能大跌超过20%，明显的观望情绪已经开始酝酿。北京中原地产张大伟说。 房价调整尚待时日 据记者观察，严厉的限购令对于房价的影响目前仍不明显，房价调整尚待时日。 以北京为例，在老版限购令之下，不断上涨的房价并没有得到有效抑制，住宅成交量也是有跌有涨，并经常出现反弹和波动。因此，业界人士认为，对于上周北京楼市的大跌，还须客观地分析，其中不乏季节因素影响，至于政策的影响有多大，还要观察。单从供应方面来看，上周北京商品房的住宅库存94577套，比去年底减少近万套，并不算历史高位。 而且，目前北京期房住宅的平均单套面积已经由2010年12月31日的122.7平方米上涨到123.4平方米，大户型占比继续增加，小户型、中低价项目供不应求，市场很可能出现大部分项目成交低迷、个别项目日光的二八现象。张大伟说。在上述背景下，即使调控政策抑制了部分需求，预计上半年房价下调的可能性仍非常小。 另一方面，目前大范围铺开的限购政策能否对高房价形成联合打击，也引起业界高度关注。从上海、青岛等地来看，新版限购令均贯彻了从严从紧的思路，预计包括北京在内的其他城市升级版限购令也会贯彻从严从紧的思路，届时上千亿的资金可能被挤出房地产市场，无疑有助于楼市的降温。
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