autumn 一是时隔五年，房地产的新政继续加大剂量，A股恢复上市房企再融资，这无疑标志着资本市场对房地产公司的全面支持。
允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。四是进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。五是积极发挥私募股权投资基金的作用。
另外从授信梳理来看，截至目前共有17家房企获得银行支持。其中，央企、国企及混合所有制房企分别为，
保利发展
、
华润置地
、
招商蛇口
、中海发展、首开集团、
越秀地产
、中交建、华侨城、万科集团，而民营房企则是有
龙湖集团
、
绿城中国
、
碧桂园
、
美的置业
、金辉地产、
金地集团
、合生创展、大华地产
供给侧政策利好为何如此频繁，原因很简单，2023 年在岸和离岸房地产到期债券规模，将超过10000亿元。
截至 2022 年前三季度，前16 强开发商挣了约1500 亿元的 EBITDA，这可视作毛现金流的代理指标。如明年销售无法迅速恢复，行业毛现金流只能录得仅仅4000 亿元，那么若没有更多援手，开发商将难以偿还超万亿元计的到期债务。
地产行业需要多少融资补缺口？
今年房地产销售额预计同比跌幅在25%左右，将从去年的18.2万亿下降到今年的13.5万亿左右。在收入下降的同时，费用率却在普遍上升，前50上市房企平价的滚动期间费用率从2019年的8.5%上升至今年年中的12.9%，对应着毛利率的下滑，前50上市房企平均滚动毛利润率从2019年29.5%下降至今年年中的14.3%，其中房价涨幅放缓是主要原因。
从前50上市房企数据来看，今年净利润率跌幅将进一步加大，预计今年行业净利润可能低于-1.4万亿
。
而从融资端来看，事实上今年房地产行业融资端是改善的，特别是房开贷增加，已经抵消了其他负债的下降，融资规模甚至已经转正
。今年前3季度，房开贷已经大幅增加，考虑到4季度进一步加大发放，全年房开贷新增规模预计在9000亿元左右。而今年投放房地产的信托贷款上半年大幅减少，下半年考虑到信托贷款减少节奏放缓，假定3季度房地产信托贷款变化与总的信托贷款一致，并且4季度不再减少，那么全年房地产信托贷款将减少4300亿元左右。境内地产债今年融资基本平稳，预计全年净融资在-600亿元左右，而美元债净融资额今年明显转负，全年净融资预计在-3000亿元左右。
各项相加之后，房开贷弥补了其他融资的收缩，房地产行业净融资额在今年有望转正至1200亿元左右。这主要是房开贷政策的大力支持带来的结果
。
对明年来说，融资端的改善会比今年更大。一方面，房开贷将继续放量，目前各家银行与对口房企签订了战略授信，虽然不一定全部转化为房开贷的净融资，但融资规模将继续加大。基准情形下，假定房开贷从今年0.9万亿增长到明年的1.2万亿；另一方面，明年的信托、境内债和美元债融资收缩将有所缓解。境内债券融资规模预计将转正，信托或不再收缩，地产美元债明年到期规模在4000亿元左右，假定偿还其中3/4，基准情形下假定净融资-3000亿。
那么明年基准情形下房地产行业净融资现金流在1万亿左右。这意味着地产企业融资将明显改善。
但融资改善并不意味着整个行业现金流的改善，需要结合经营性现金流一起观测。从目前来看，在需求端政策不足情况下，地产销售依然保持相对疲弱态势。目前地产销售依然是下跌状态，如果假定明年地产销售改善，基准情形下假定地产销售增长5%，地产销售额依然只有14万亿左右，行业经营性现金流可能依然为负。因为考虑到房价目前的弱势，以及需求偏弱情况下短期明显回升可能性有限，因而明年毛利润率存在进一步下行可能，估计毛利润率可能从今年上半年滚动14.3%水平下降至明年13%左右的水平，净利润率由于融资成本下降可能有所回升，但大幅回升空间有限，明年基准情形下我们假定回升至-8%，则对应的净利润为-1.2万亿。
可以看到，基准情形下，房地产净融资增加1万亿基本上弥补经营-1.2万亿的缺口，因而对整个行业改善幅度有限。
所以融资可以续命，解决负债问题，但核心还是销售端、毛利率和现金流。
怎么理解金融16条支持房地产
首先来看政策目的定位于四个方面：第一，做好房地产行业的融资；第二，保交楼；第三，处理好暴雷房企；第四，保障购房者的权益。很明显，
这些都是基于底线逻辑的政策，而不是基于上限逻辑的政策。
什么叫上限逻辑？看看这两年政策是怎么支持新能源的就知道了。
其中有一句话很重要又没有想象中的重要——
对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。
这两年民营的房地产企业太惨了，恒大、融创、碧桂园等是什么情况大家心里都有数，所以对国企、民企一视同仁具有重要的潜在意义。但实际执行层面，仍然是做不到的，相关金融机构（主力是银行）基于自身的KPI和风险收益函数必然还是优先国企。
这条政策最终的效力如何，取决于政策执行主体的微观构件，而不取决于宏观文本。
还有一处具有异曲同工的涵义——
对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责
。这句话的宏观文本意义很显著，但是一旦真的形成了不良，如何界定是否已经尽职，有无相对公允和客观的标准，是否会导致权力滥用和人情影响，就不点透了，在体制内混过的都知道。所以也是
取决于政策执行主体的微观构件，而不取决于宏观文本。
从长期来看，人口数量、结构以及城镇化程度等基本面都不支持了。网红经济学家任泽平有句爆梗——
房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。
保交楼和地产的增量空间
比较关注的两个问题：第一，买到了暴雷的房子，16条会不会对此有所帮助？第二，地产行业还有没有增量的空间。
第一个问题，
暴雷的房子，16条会不会对此有所帮助？
这次16条的地产融资支持是建立在质量相对较好的项目上的。已经暴雷的项目缺乏高质量的质押品（在研究系统性风险的DSGE模型中，地产通过抵押获得银行授信是其行为的重要特征，这次的政策只是优化了其边际系数），所以能够获得的帮助非常有限。换句话说，这个项目本身不能病得只剩一口气在，起码也得是半死不活程度以上的，就剩一口气在那就是神仙难救了。对于暴雷项目在建的项目，
极限的想象空间是
获得一些保交楼的资金需求，这个更多是帮助其完成项目，而不能令其死而复生。
第二个问题，
地产行业还有没有增量的空间。
除了少数城市和少数地段，由于增量人口有限和城镇化发展进入深水区，去库存仍然是行业主要现状。人口这个最大的基本面从总量和结构上都已经不支持了。新增加的融资主要用来保交楼、还公开债、交保证金给农民工，这三大块一划拉基本就不剩下来啥了，所以对于增量意义非常有限。银行也更倾向于按照个人按揭贷款来做，这也是一个存量展期，不是增量。现在到了一个很多时候个人信用比企业信用还好的年代。
房地产能成为市场炒作的主线么
每个人对“主线”这个词的理解不同。
我对主线的理解是：能够引领大盘，带起大盘情绪、带起持续性赚钱效应的，叫主线，例如今年4到8月的新能源，9月到11月的医药、信创。而有的朋友对主线的理解是：单独出现趋势性机会的板块，如1到3月大盘不好时的煤炭板块。因为煤炭只是走了独立行情，没有带起大盘的盈利效应，我不叫这个为主线。
比较几个板块：
1.数字经济与房地产
记得今年，数字经济大概起了两波，第一波是4月之前，没有业绩支撑的美利云是龙头，大家当题材炒。第二波，也就是10月中旬到11月中下旬，大家把信创和数字经济放在一块炒，满打满算好了不到两个月。
今年也出了一系列数字经济的大利好，也没催生多长时间数字经济的主线，房地产的大利好，能催生房地产的主线么？
2.股权与债权融资
当前房地产盈利能力不行。商业银行到现在才加大对房地产的支持，主要原因在于国家政策支持，看中的是在这个大背景下，低杠杆、还活着的房地产公司能给银行带来的稳定的利益差收益。银行要求的收益本身就低。
股权投资者对股权融资的增长率要求要高于债权融资。如果房地产自身增长率不行，指望股权融资融不了多少资金，除非给投资者股权价格成本低，一低，散户看了后肯定不愿意。
房地产的股权融资，资金将来自于再融资，有发行股份购买资产、定向增发、配股几种形式，都是在存量资金市场抽血。大家不喜欢新股发行，是因为抽血，房地产市场抽血，也是抽血。
3.房地产与券商
定向增发对散户的股权稀释算起来可能最小，但房地产这点盈利能力，估计定增算不出账来，很有可能靠配股、发行股份购买资产来股权融资。今年中信证券配股融资，公告第二天股价暴跌。房地产出配股公告的时候，我觉得涨的概率也不大。发行股份购买资产，对散户的股权稀释作用非常大，大手笔的发行股份购买资产，目前没有C端销售支撑难度很大。
房地产板块的走势分析
08年次贷，11年欧债，15年美联储加息，18年中美毛衣战，20年新冠以及现在。例如2015年就是著名的棚改货币化。常见的措施有降息降准，下调房贷利率，下调首套房首付，下调二套房首付，以及财政政策等。为了稳定经济，拉动房地产投资一直热门的选择。我国经历了六轮拉动房地产的稳增长。
这是房地产（彩色）和沪深300（灰色）的叠加，可以看到长期来看房地产是跑赢沪深300的，但是自从15年之后，房地产就处于一个长期横盘的状态，而沪深300则战胜了房地产。
背后的原因其实就是城市化率和居民贷款能力见顶，2020年后出台的三条红线和房住不炒等政策，把房地产的成长性限制了。所以我们可以看到自从2015年来，房地产是一个长期横盘的态势。
实际上从去年的10月份某某事件开始，就已经对房地产有各种利好，但是房地产一直是在这个区间内进行横盘。
房地产是一个上有压力，下有托底的板块，不会出现继续的下滑，但也很难出现持续大涨。一旦房地产回暖，政策会收紧，反之则会继续宽松。从而保证它的这个区间内继续震荡。
结语：房地产板块的机会分析
综上分析，虽然房地产板块C端的销售数据尚未回暖，但三重底部已经确立政策底、市场底、情绪底都已经出现，后续随着口罩问题的解决，主要面向三个方面的机会：
1、头部融资能力强的房企，类似招保万金华润这种土地储备丰富、融资能力强的房企。
2、地方龙头房企，越秀、华发、滨江属于深耕型地产，业绩增速优秀，具备再融资和并购可能。
3、困境反转的优等生：类似碧桂园、龙湖这种品牌土储都有就是负债问题。
4、重点说说重组并购与借壳机会，这里属于最大预期差
优质地产资源个股
REITS受益概念股
光大嘉宝：
观音桥大融城资产支持专项计划是中国境内第一单承续发行的股权型类REITs，首次实现了原存续类REITs产品与新发行类REITs产品直接交易底层资产的承续形式。A股市场唯一以房地产投资信托基金为主营业务的上市公司.
华远地产：
公司作为探索REITs之路的先行者，2017年1月成功发行规模为7.36亿元的类REITs资产支持证券(恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划)。公司参股中城投资是中国REITs联盟成员.
蓝光发展:
reits业务主要基于盘活公司存量资产，拓展融资渠道，提高资产使用效率。公司于1月17日披露《关于以物业资产设立办公物业类REITs资产支持专项计划的公告》，于7月11日披露《关于办公物业类 REITs 资产支持专项计划发行结果的公告》，已完成公司自持物业上海虹桥世界中心资产证券化工作.
世联行：
该上市公司旗下有国内首单专注于长租公寓不动产收购的pre-reits基金。
优质壳资源
我会在
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