Aidan 深投控置入“水货”资产 深物业股改承诺变味
深投控置入“水货”资产 深物业股改承诺变味 更新时间：2010-8-1 0:07:53 第1页:第2页:第3页:第4页: 一夫当关，万夫莫开。但深物业A45112名股东之一的王先生说：“投资者没那么好糊弄！”
7月26日，深物业开盘打开涨停，高开后快速下挫，在9.54元附近反复争夺，盘中虽多次拉升，但收跌1.84%于9.62元，成交额陡然放大至前一交易日的20倍。这个被市场预期将复制天山纺织走势、看高到25元的概念股，在公布资产置换方案的两个交易日后，连续的打点涨停戛然而止。
本报记者实地调查了解到，大股东深投控此次置入的3亿元资产难称优质――有着“前海深港合作区”概念的月亮湾T102-0237地块，2008年曾被深投控以几乎白送的形式与旗下控股上市公司深深房合作开发。
但由于地理位置偏、环境污染严重、香港货柜车扰民及周边房价泡沫较大等市场环境因素，深深房最终选择终止合作。当时，深深房获得该地块的价格不足深投控此次将之置入深物业预估价格的1/3。也就是说，被深深房抛弃的同一地块，一年半后，被深投控提价2倍以上转手丢给深物业。
对此，业内人士表示，一方面，借着前海深港合作区的概念，深投控及时履行深物业股改承诺，前海中心区地皮的获得也使得深物业股东们浮想联翩，并对深投控感恩戴德；另一方面，扣除承债和补缴低价成本后，按预估值计算，深投控仅凭此地即从深物业净赚近1.6亿元。
其次，深投控置入100%股权的深圳市深新出租汽车有限公司也是包袱资产。公告显示，该公司2008年、2009年的净利润分别为35.82万元和76.74万元，营业收入分别为2360.17万元和2359.38万元。
根据深圳市多位出租汽车公司人士透露，正常情况下，120台规模的深圳出租车公司年净利润应不低于1500万元，深新公司净利润“低得让人无法相信，全深圳市估计找不到第二家”。业内人士指出，盈利如此异常的资产置入上市公司，除带来120个已被质押的出租车牌照外，可能更多的是难以理清的经营泥潭和资产烂账。
如此，深投控股改承诺的5亿元资产注入，通过此次资产置换，深物业得到了三块资产：一块深深房“白送”都没看上的地皮，被涨价2倍塞给深物业；一间盈利能力异常差的出租车公司；一笔原可抵得上深圳中心区2块总价2亿元地皮的4000万元现金赔偿。
而深物业被置出低效、闲置物业资产真实情况又如何呢？预估值2600万元位于惠州市的淡水物业城商铺位置较差、较多闲置或许属实；但与深圳皇岗口岸仅隔一座天桥的皇城广场及皇御苑部分商铺似乎与低效资产沾不上边：记者从多家房地产中介处了解到，作为与香港无缝对接的高档大型社区，这里的商铺租金堪比深圳福田中心区，写字楼租金略低于深圳甲级写字楼，高密度的居住环境更不缺人气，“这里一铺难求怎会低效？”实际情况是，总建筑面积2.47万平方米皇城地产之皇城广场及皇御苑商铺，只被预估为2.8亿元置出。
至此，深投控主导的深物业资产置换已比较明晰，“这更像是大股东的一个试探。”知情人士表示，由于尚需通过股东大会表决，该方案或如深物业股改方案般，被当做大股东与投资者之间博弈的筹码反复拉锯，至于股改承诺的兑现或难止于此。
大礼价值12亿元？
若公告披露的信息属实，那么，按照2万元/平方米的价格估算，6.37万平方米建筑面积销售收入为12.73亿元，扣除按预估值计算的楼面地价4243元/平方米和开发成本，该地块将为深物业带来6亿元以上的利润。2010年一季度只有283.98万元净利润的深物业将因此咸鱼翻身。
